املاک - مالکیت مشترک – اخذ به شفعه و بحث حقوقی حق شریک در فروش ملک مشترک

مالکیت مشترک زمانی اتفاق می افتد که گاهی اوقات افراد به دلایل مختلف مانند ناتوانی از پرداخت قیمت مالی، تصمیم می گیرند ملکی را به طور مشترک خریداری نمایند و گاهی نیز مالی به صورت قهری به دو نفر منتقل می شود مانند خانه ای که به واسطه ارث به دو برادر منتقل می شود که به آن انتقال قهری گفته می شود

هرگاه یکی از شرکا سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر می تواند با پرداخت دقیق به میزان مبلغ فروخته شده به خریدار خود، مالک تمام مال شود

در اینجا این سؤال مطرح می‌شود که آیا شریک دیگر می تواند مانع فروش سهم شریک به دیگری شود یا اینکه آیا می تواند خود سهم شریک را خریداری نماید. به عبارت دیگر، آیا شریک بر خریدار دیگر اولویت دارد و چنانچه شریک تمایل به فروش سهم خود به شریک خویش را نداشته باشد آیا اجبار او ممکن است؟ در این حالت است که بحث حق شفعه به وجود می آید که در ذیل به توضیح کامل آن خواهیم پرداخت

اخذ به شُفعه چیست؟

شفعه امتیاز و حق تقدیم برای شریک ملک مشترک ایجاد می کند که مورد حمایت قانونی است بدین معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده گردد. یکی از مواردی که باعث ایجاد مالکیت می شود اخذ به شفعه است که برای استفاده از این حق باید از شرایط آن آگاهی داشته باشیم

ابتدا برای تفهیم موضوع، حق شفعه را با مثالی شرح می‌دهیم

شخص الف و ب در مالکیت زمینی شریک هستند. شخص الف قصد فروش سهم خود را از زمین مشترک دارد و با تعیین قیمتی آن را به شخص ج می فروشد. شخص ب (شریک دوم) در صورت دارا بودن شرایطی که توضیح خواهیم داد به محض اطلاع، حق دارد سهم شریک اول را بخرد یعنی سهم او را به ملکیت خود درآورد و از چنگ مشتری (شخص ج) به همان مبلغی که به فروشنده (شخص الف) داده بیرون بیاورد. این حق را شفعه و صاحب آن را شفیع می نامیم

تعریف قانونی حق شفعه در مالکیت مشترک

این موضوع را حقوقدانان براساس ماده ۸٠۸ قانون مدنی بیان نموده اند

هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند

شرایط ایجاد حق شفعه

۱. مال باید غیرمنقول باشد و شامل اموال منقول نخواهد بود. بنابراین حق شفعه ویژه املاک است و مواردی مانند سهام شرکتها، طلا و جواهرات و خودرو را شامل نمی شود

– مال غیرمنقول: مالی است که از محلی به محل دیگر نتوان انتقال داد و اگر آن را منتقل کنیم باعث خرابی یا نقص خود مال یا محل آن می شود

– مال منقول: مالی است که انتقال آن از محلی به محل دیگر امکان دارد بدون اینکه به خود مال یا محل آن خرابی وارد شود

شرکت به حالت مشاع باشد؛ یعنی نباید دو شریک سهم انفرادی خود را به طور مفروز در تصرف داشته باشند زیرا در آن صورت طبق قانون حق شفعه وجود ندارد

مال بایدقابل تقسیم باشد؛ لذا شامل اموال غیرقابل تقسیم نمی شود

شراکت مشاعی باید بین ۲ نفر باشد؛ یعنی اگر مال غیرمنقول مشاعی مشترک بین بیش از ۲ نفر باشد حق شفعه تحقق نمی یابد زیرا اگر تعداد مالکان بیش از ۲ نفر باشد، در مورد ایجاد حق شفعه معلوم نیست که از شرکای باقیمانده کدام یک حق اخذ به شفعه را پیدا می کند

معامله باید بیع باشد (خرید و فروش)؛ پس شامل صلح و هبه و سایر معاملات نمی شود. یعنی اگر شریکی سهم خود را صلح کند، شریک دوم حق شفعه ندارد، ولی اگر در مراجع ذیصلاح قضایی ثابت کند که هدف معامله بیع بوده ولی با عنوان صلح منتقل شده است، این حق برای شفیع قابل اعمال خواهد بود

شریک باید مبلغ قیمتی را که مشتری داده به او بدهد نه کمتر و نه بیشتر

باید توجه داشت که قیمت ملک در حالت اشاعه کمتر از قیمت همان ملک در حالت افراز (تقسیم) است؛ به طور مثال، اگر ۳ دانگ مشاع ملکی در حالت اشاعه به ۱۰ میلیون ریال فروش رفته باشد چنانچه همان ملک شش دانگ به یک نفر تعلق داشته باشد بیش از ۲۰ میلیون ریال قیمت خواهد داشت

حق شفعه فوری است؛ (ماده ۸۲۱ قانون مدنی) آگاهی، علم و اطلاع شریک دوم (شفیع) از انجام معامله و آگاهی از وجود حق شفعه و آگاهی از شرایط آن از جمله موارد فوریت می باشد

بنابراین درنگ و تأخیر در اخذ به شفعه باعث سقوط حق می شود. مهلت عرفی اجرای حق از تاریخ آگاهی از وقوع معامله رعایت می شود

هرگاه بیع راجع به اعیان و بدون زمین باشد حق شفعه نخواهد بود. (ماده ۸٠۹ قانون مدنی

آیا اخذ به شفعه در بیع (خرید و فروش) آپارتمانها قابل‌اعمال است یا خیر؟

به نظر می رسد به دلیل این که مالکین آپارتمانها فقط مالک مطلق سهم اختصاصی، یعنی بنای بدون زمین بوده و در زمین، مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات دارند، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود

اگر ساختمان یا درخت خانه مشترک، بدون زمین آن فروخته شود آیا می توان با حق شفعه عمارت یا درخت را تملک نمود؟

خیر؛ در این صورت حق شفعه جاری نیست

اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد، آیا متولی وقف یا کسانی که به نفع او وقف شده می توانند از حق شفعه برخوردار گردیده و حصه فروخته شده شریک را تملک نمایند؟

متولی وقف و کسانی که به نفع آنها وقف شده حق استفاده از حق شفعه را ندارند؛ زیرا حق شفعه امتیازی استثنایی می‌باشد که محدود به زمان است و فقط در صورتی که صاحب ملک بخواهد ملک را به فروش برساند شریک دیگر حق شفعه پیدا می کند

اگر ثابت شود بیع غیرقانونی و غیرشرعی بوده است آیا حق شفعه در آن جاری می باشد؟

خیر؛ در بیع فاسد حق شفعه نیست

اگر مشتری بعد از خرید سهم مشاعی و قبل از این که شفیع از حق شفعه استفاده کند آن را به دیگری بفروشد، آیا حق شفعه از بین می رود؟

خیر؛ اگر مشتری بعد از خرید و قبل از اینکه شریک از حق شفعه استفاده کند مورد خریداری را به دیگری بفروشد، حق شفعه کماکان برقرار است و اگر شریک از حق شفعه استفاده نمود، کلیه معاملات مشتری که بعداز عقد فروش و قبل از استفاده شریک از حق شفعه صورت گرفته باطل می شود

اگر مشتری بعد از خرید و فروش در مورد معامله، درختی کاشت یا ساختمانی احداث کرد و بعد شریک از حق شفعه استفاده نمود، تکلیف ساختمان، درخت و میوه های آن چه می شود؟

چون ساختمان و درخت جزء نمائات متصله است بعد از اعمال حق شفعه، مال شفیع می شود. البته مشتری می تواند ساختمان یا درختهای کاشته شده را قلع کند ولی میوه درختها چون جزء نمائات منفصله هست مال مشتری خواهد بود

اگر شریک از جریان خرید و فروش اطلاع پیدا کرد و پس از گذشت مدتی خواست تا از حق شفعه استفاده کند آیا این حق را دارد؟

خیر؛ استفاده از حق شفعه فوری است و اگر شریک بعد از اطلاع از جریان بیع فوراً اقدام به حق شفعه ننماید، دیگر نمی‌تواند از حق شفعه استفاده کند

اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش، شفیع فوت شود تکلیف حق شفعه چه خواهد بود؟

بعد از فوت شفیع حق شفعه به وراث وی منتقل می شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر نمایند یا نسبت به کل سهم مشترک فروخته شده اعمال حق شفعه کنند

اگر ملک دو نفر در راه عبور و مجری (راه آب) مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق عبور و مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؟

بله دارد، اگر چه در خود ملک شریک نباشد؛ ولی اگر ملک را بدون راه عبور یا مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد