املاک - اعلام جزییات جدید و کامل‌تری از طرح تفصیلی شهر تهران - مسکن بزرگ انصاری

موم واحدهای مسکونی تهران در پهنه شش طبقه قرار دارد

جاوید با بیان اینکه عموم واحدهای مسکونی شهر تهران در پهنه R122 قرا دارد، افزود: در این پهنه تراکم پیش‌بینی شده ۳۰۰ درصد شامل پنج طبقه مسکونی روی پیلوت و زیرزمین‌ها در سطح اشغال ۶۰ درصد خواهد بود. وی در ادامه، با بیان اینکه اگر مساحت ملکی از حد نصاب ذکر شده برای یک زیرپهنه کمتر باشد، میزان تراکم در پهنه‌‌ها تغییر می‌کند، اظهار کرد: به عنوان مثال در پهنه R122 نصاب مساحت ملک ۲۵۰ متر مربع و عرض گذر ۱۰ متر در نظر گرفته شده است. وی ادامه داد: اگر عرض گذر ملک از میزان ذکر شده کمتر باشد، این مساله موجب می‌شود که یک طبقه از تراکم پیش‌بینی شده در پهنه، از آن ملک کاسته شود.

مساحت ملک و عرض گذر در میزان تراکم املاک موثر است

جاوید همچنین، با اشاره به اینکه علاوه بر عرض گذر، مساحت ملک نیز در تراکم تاثیرگذار است، اظهار کرد: به این ترتیب اگر مساحت اولیه ملکی در این پهنه کمتر از ۲۵۰ متر مربع باشد، معادل یک طبقه از تراکم آن کاسته می‌شود. معاون شهردار تهران با اشاره به اهمیت سوق دادن نظام دانه‌بندی در شهر تهران به سمت بافت درشت‌دانه، گفت: برای تشویق شهروندان به پایبندی به چنین سیاستی نظام تشویقی نیز در نظر گرفته شده است، به‌طوری‌که اگر مساحت قطعه ملک به سه برابر حد نصاب ذکر شده در زیرپهنه برسد، یک طبقه تراکم بیشتر به آن ملک اعطا خواهد شد و اگر این میزان به پنج برابر نصاب مساحت زیرپهنه برسد، معادل دو طبقه بر تراکم آن افزوده خواهد شد.

طرح تفصیلی جدید تهران از تفکیک املاک جلوگیری می‌کند

جاوید با بیان اینکه در گذشته اغلب شهروندان به دنبال تفکیک زمین‌های بزرگ خود بودند، خاطرنشان کرد: یکی از مزایای طرح تفصیلی جدید شهر تهران این است که از تفکیک املاک جلوگیری و مالکان را به تجمیع تشویق می‌کند. معاون شهرسازی شهردار تهران خاطرنشان کرد: بر اساس این سیاست، نصاب تفکیک که در گذشته ۳۳۰ مترمربع بوده در طرح تفصیلی جدید به ۵۰۰ مترمربع افزایش یافته است تا از طریق اعمال این سیاست‌ها، پایتخت را از نظر دانه‌بندی مدیریت کنیم.

وی با اشاره به غفلت از موضوع دانه‌بندی املاک پایتخت در سال‌های گذشته، این موضوع را یکی از عوامل حاصل از فقدان یک طرح تفصیلی قاطع و همه‌جانبه در گذشته دانست و گفت: در سال‌‌های دور حتی زمین‌هایی با مساحت کمتر از یکصد متر مربع نیز تفکیک می‌شد و این مساله به ویژه در برخی مناطق جنوبی پایتخت بیشتر مشهود بود.

حداقل مساحت آپارتمان در تهران، ۳۵ متر مربع است

معاون شهردار تهران در عین حال یادآور شد: نظام دانه‌بندی املاک ارتباطی به قدرت خرید مردم ندارد؛ به طوری که در طرح تفصیلی جدید تهران حداقل مساحت آپارتمان ۳۵ مترمربع قید شده و این در حالیست که به عنوان مثال در شهر اصفهان حداقل مساحت آپارتمان ۶۰ مترمربع است. جاوید با بیان اینکه برای نخستین بار در تهران کاهش و افزایش تراکم در نظام طرح جامع و طرح تفصیلی به عنوان اهرم‌های تنبیه و تشویق در نظر گرفته شده است، اظهار کرد: محدودیتی به جز مسائل مربوط به مکانیک خاک برای فرو رفت در عمق زمین وجود ندارد و ساختمان‌ها می‌توانند به هر اندازه که نیاز داشته باشند برای تامین پارکینگ، انباری و موارد دیگر در عمق زمین طبقاتی احداث کنند.

متوسط طبقات در تهران، ۲/۲ طبقه است

معاون شهرسازی شهردار تهران با رد بلندمرتبه شدن شهر تهران، تاکید کرد: تهران یکی از کوتاه‌ترین کلان‌‌شهرهای دنیاست که متوسط طبقات در آن ۲/۲ طبقه است. وی خاطرنشان کرد: حتی در شهرهایی همچون پاریس که تلاش شده از بلندمرتبه‌سازی جلوگیری شود، متوسط تعداد طبقات ساختمان‌ها پنج طبقه یا بیشتر است. جاوید با تاکید بر اینکه ایجاد خط آسمان کاملا یکنواخت، زیبایی بصری به‌دنبال ندارد و خط افق مطلوبی ایجاد نمی‌کند، گفت: خط آسمان باید تا حدی غیریکنواخت باشد تا چشم را خسته نکند.

حداکثر اختلاف ارتفاع یک گذر در طرح تفصیلی جدید، چهار طبقه است

وی ادامه داد: از آنجا که حداکثر دو طبقه احتمال کاهش یا افزایش تراکم نسبت به پهنه‌های طرح تفصیلی وجود دارد، بنابراین حداکثر اختلاف طبقات ساختمان‌های یک گذر، معادل چهار طبقه خواهد بود که خط افق مطلوبی ایجاد می‌کند.

شهرداری هیچ تغییری در مفاد طرح تفصیلی نداده است

معاون شهردار تهران در ادامه، در خصوص موضوعاتی که اعضای شورای شهر تهران به آن اعتراض داشتند نیز، توضیح داد: اعتراض اعضای شورای شهر به بخشی از مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری بود که طی آن کلیه اراضی متعلق به وزارت راه و شهرسازی و تهران کاربری مسکونی گرفته بودند. وی یادآور شد: شهرداری تهران هیچ تغییری در مفاد طرح تفصیلی نداده و نخواهد داد، چرا که در قانون نیز پیش‌بینی شده که تغییرات طرح تفصیلی باید در کمیسیون ماده ۵ بررسی و تصویب شود و تغییرات اساسی این طرح نیز باید در شورای عالی شهرسازی و معماری هم مورد بررسی قرار گیرد.

جاوید در خصوص مصوبه شورای عالی شهرسازی، با بیان اینکه این مصوبه مراحل قانونی خود را طی کرده است، گفت: در متن نگارش این بند از مصوبه شورای عالی ذکر شده که ظرف دو ماه کار کارشناسی با همکاری دبیرخانه کمیسیون ماده پنج و شورای عالی شهرسازی و شهرداری تهران کاربری و پهنه‌بندی اراضی متعلق به وزارت راه‌وشهرسازی بررسی شود و سپس درباره آن تصمیم‌گیری با دقت و صحت بیشتری انجام شود. وی ادامه داد: به این ترتیب هنوز اتفاقی نیافتاده و پهنه‌بندی‌های قبلی طرح تفصیلی بریا اراضی این وزارتخانه تغییر نکرده است؛ در عین حال نگرانی‌های نمایندگان مردم در شورای شهر تهران موجب می‌شود که این مساله با دقت بیشتری مورد بررسی قرار گرفته و ظرف دو ماه آینده تعیین تکلیف شود.

جزییات اعطای تراکم تشویقی به املاک ناپایدار و فرسوده در صورت تجمیع

معاون شهرسازی شهردار تهران در ادامه با اشاره به ظرفیت‌های طرح تفصیلی جدید پایتخت برای نوسازی بافت‌های فرسوده خاطرنشان کرد: آن دسته از املاکی که در بافت ناپایدار قرار دارند و دست کم ۱۵۰ مترمربع مساحت دارند، مجوز یک طبقه مازاد دریافت می‌کنند. وی ادامه داد: این در حالیست که اگر مالکان با تجمیع ملک خود به حداقل مساحت ۱۵۰ متر مربع دست یابند، از یک طبقه تشویقی دیگر نیز برخوردار خواهند شد و مجموعا دو طبقه تراکم بیشتر دریافت می‌کنند.

معاون شهردار تهران با بیان اینکه پایتخت بالغ بر ۱۴ هزار هکتار بافت ناپایدار دارد، خاطرنشان کرد: در این میان سه‌هزار و ۲۰۰ هکتار از بافت‌های ناپایدار در حقیقت بافت فرسوده هستند که شورای شهر تهران آنها را از پرداخت عوارض معاف کرده است. وی در خصوص بافت‌های میراثی و تاریخی شهر تهران نیز با بیان اینکه این بافت‌ها به صورت کامل شناسایی شده است، تصریح کرد: در ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران مقرراتی برای حفظ بافت تاریخی پایتخت در نظر گرفته شده و در مورد املاکی که به ثبت سازمان میراث فرهنگی رسیده نیز، حریم مشخصی پیش‌بینی شده و ساخت‌وساز در حریم آن محدود خواهد بود.

تدقیق و اصلاح طرح تفصیلی تا پایان امسال انجام خواهد شد

جاوید در ادامه، با تاکید بر اینکه طرح تفصیلی جدید شهر تهران یک طرح راهبردی ـ ساختاری و دارای انعطاف‌پذیری نسبت به طرح‌های پیشین پایتخت است، خاطرنشان کرد: یک سال اول اجرای این طرح مراحل تدقیق و اصلاح طرح دنبال خواهد شد و پس از آن، در صورتی که اصلاح بخش‌هایی از طرح ضروری باشد، به صورت موردی در کمیسیون ماده پنج مورد بررسی قرار خواهد گرفت. وی با بیان اینکه دوره زمانی اجرای طرح تفصیلی، ۱۵ سال است، خاطرنشان کرد: هر پنج سال یکبار این طرح برای تدقیق مجدد و انطباق با وضع موجود، مورد بررسی قرار می‌گیرد. وی در بخشی دیگر سخنانش، با اشاره به اینکه شهروندان می‌توانند با ورود کدنوسازی ملک خود در سامانه استعلام طرح تفصیلی که در سایت شهرداری تهران قرار دارد، از زیر پهنه و ضوابط ساخت‌وساز ملک خود مطلع شوند، یادآور شد: با انتشار کلیه ضوابط طرح تفصیلی از روز دوشنبه آینده، امکان اطلاع از جزئیات بیشتر ضوابط ساخت و ساز در هر پلاک نیز فراهم خواهد شد.

معاون شهردار تهران با تاکید بر اینکه اقدام شهرداری تهران مبنی بر رونمایی از طرح تفصیلی جدید برای عموم شهروندان در بین کل کلانشهرهای کشور تقریبا بی‌نظیر است، خاطرنشان کرد: طرح تفصیلی جدید شهر تهران به حدی انعطاف‌پذیر است که موجب می‌شود شهر را مبتنی بر کاغذ اداره نکنیم. بلکه با واقعیت نظام اجرایی و ساختارهای موجود شهرسازی برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری شود. جاوید با بیان اینکه، فرم ویژه‌ای برای طرح مشکلات شهروندان در خصوص استعلام از سامانه طرح تفصیلی در سایت شهرداری تهران پیش‌بینی شده است، اضافه کرد: مشاوران طرح تفصیلی در تمام طول اجرای این طرح، طی سال‌های آینده در کنار شهرداری تهران حضور دارند و استفاده از ظرفیت‌ و دانش مشاوران متوقف نخواهد شد.

حقوق مکتسبه املاکی که پهنه‌بندی آنها نسبت به گذشته متفاوت است، لحاظ می‌شود

وی در خصوص املاکی که کاربری و پهنه‌بندی گذشته آنها با آنچه در طرح تفصیلی جدید ذکر شده، متفاوت است، توضیح داد: طرح تفصیلی جدید شهرتهران به موضوع حقوق مکتسبه توجه کرده و برای این موضوع نیازی به مراجعه به دستگاه قضایی وجود ندارد. به گفته جاوید، شهروندان مالک این دسته از املاک که دارای گواهی پایان‌کار و عدم خلافی باشند، می‌توانند هر زمان با مراجعه به شهرداری تهران از حقوق مکتسبه خود از چنین املاکی برخوردار شوند و امتیاز این حقوق را در همان پلاک یا پلاک دیگری دریافت کنند.

طرح جامع بر ضرورت تهیه ۵۰۰ طرح موضوعی و موضعی تاکید کرده است

وی در ادامه، با اشاره به ضرورت تهیه ۵۰۰ طرح موضوعی و موضعی که در سند طرح جامع شهر تهران به آن اشاره شده است، گفت: این اسناد باید به تدریج در طول ۱۵ سال زمان اجرای طرح تفصیلی تهیه شود. معاون شهرسازی شهردار تهران با بیان اینکه مسئولیت تهیه همه این اسناد بر عهده شهرداری تهران نیست، خاطرنشان کرد: آن دسته از طرح‌های موضوعی و موضعی که باید توسط شهرداری تهران تهیه شود در دستور کار قرار دارد و هم اکنون مطالعات اولیه ۷۰ طرح آغاز شده است.

امکان سطح اشغال ۱۰۰ درصد در تراز ۲- و پایین‌تر برای تامین پارکینگ

جاوید با بیان اینکه در طرح تفصیلی جدید شهر تهران تامین پارکینگ الزامی است خاطرنشان کرد: یکی از امتیازاتی که برای تامین پارکینگ در نظر گرفته شده، امکان سطح اشغال صددرصد در طبقات منفی ۲ و پایین‌تر املاک است که مالکان می‌توانند با استفاده از این امتیاز به هر تعداد که لازم باشد پارکینگ خود را تامین کنند.

معاون شهرسازی شهردار تهران در پاسخ به ایسنا، درباره مشکلات تامین پارکینگ در بافت ریزدانه مسکونی و این موضوع که در عمل، امکان تامین پارکینگ در بسیاری از بافت‌های ریزدانه وجود ندارد، توضیح داد: در ضوابط طرح جامع شهر تهران، این موضوع مد نظر قرار گرفته که چنین املاکی می‌توانند در شعاع ۲۵۰ متری ملک خود، در طول دوره ساخت‌وساز نسبت به تامین پارکینگ اقدام کنند و گواهی پایان‌کار زمانی برای آنها صادر خواهد شد که پارکینگ لازم در این شعاع تامین شود.

جاوید با اشاره به اینکه پارکینگ سازی در تهران اقتصادی شده است، به تفاهم شهرداری تهران با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اشاره کرد و گفت: هم اکنون زمینه تفکیک اسناد هر واحد پارکینگ، در پارکینگ‌های عمومی فراهم شده و به این ترتیب سرمایه‌گذاران بخش خصوصی می‌توانند نسبت به ساخت پارکینگ و فروش آن اقدام کنند.

امکان ساخت پارکینگ رمپی محله‌ای در زمین‌های ۳۰۰ متر مربع و بیشتر

وی با بیان اینکه برابر ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران در زمین‌‌های با مساحت هزار متر و بیشتر امکان احداث پارکینگ طبقاتی وجود دارد افزود: در اراضی ۳۰۰ متر و بیشتر نیز امکان تامین پارکینگ رمپی محله‌ای فراهم است. به گفته وی حداقل مساحت زمین برای ساخت پارکینگ مکانیزه نیز ۵۰ مترمربع در نظر گرفته شده که در این فضا می‌توان تعدادی خودروی را به صورت مکانیزه ساماندهی کرد.

برخی املاک در طرح تفصیلی جدید تهران دوپهنه‌ای است!

معاون شهرسازی شهردار تهران همچنین با ادعان به وجود املاک دو پهنه‌ای در طرح تفصیلی جدید شهر تهران، اظهار کرد: چگونگی مواجهه با این املاک در یک فصل از ضوابط طرح تفصیلی ذکر شده است. جاوید در خاتمه یادآور شد: طرح تفصیلی جدید شهر تهران در ۱۵ اسفندماه سال گذشته به تایید اولیه کمیسیون ماده پنج رسید و نهم اردیبهشت ماه از سوی شورای عالی شهرسازی تایید شد و به‌زودی از کلیه ضوابط آن رونمایی خواهد شد.