املاک - آثار تحقق تعدي و تفريط مستأجر در مال الاجاره - مسکن بزرگ انصاری

ضمانت اجرای تخلف مستأجراز تکلیف

گفته  شده مستأجر امین مالک است و به همین جهت در صورتی که عین مستأجره بدون تعدی و تفریط او تلف شود ضامن نیست. پس ،اگر خانه ای به اجاره داده شود و در اثر آشوبی که در شهر رخ داده است تمام شیشه­های آن شکسته شود، مستأجر مسؤلیتی ندارد. ولی هرگاه در نگهداری و حفاظت از عین تعدی و تفریط کند، ید امانی او تبدیل به ضمانی می شود، بدین معنی که از تاریخ تقصیر مسؤل هرگونه نقص وعیبی است که در مورد اجاره حاصل می­شود، هر چند که خسارت وارد شده ناشی از تقصیر او نباشد. چنانکه، در مثال یاد شده، اگر مستأجر به درختان خانه آب ندهد و برف بام را پارو نکند و شیشه های خانه در اثر زلزله و جنگ یا  آشوبی بشکند، مستأجر مسؤل تمام خسارتهای ناشی از خشک شدن درختها و شکستن شیشه ها خواهد بود ماده ۴۹۳قانون مدنی می گوید«مستأجر نسبت به عین مستأجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستأجره بدون تعدی و تفریط او کلاً یا بعضاً تلف شود مسؤل نخواهد بود، ولی اگر مستأجر تفریط یا تعدی نماید ضامن است اگرچه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد».

به موجب این ماده، در زمان تعدی و تفریط مستأجر ضامن تلف و نقص مورد اجاره است و لزومی ندارد که رابطه سببیت بین تقصیر او و تلف مال وجود داشته باشد. ولی باید دید، اگر مستأجر  دست از تعدی و تفریط بردارد و بسان امینی دلسوز در نگهداری مال بکوشد، آیا به دلیل تقصیر پیشین همچنان ضامن تلف مال است یا تابع احکام امین است و تنها در صورت تقصیر ضامن است ؟

بیشتر نویسندگان حقوقی در کتاب ودیعه به این پرسش پاسخ داده اند و تأکید کرده اند که پشیمانی امین مسؤولیت او را از بین نمی­برد و ید او را امانی نمی­کند. با این همه، پذیرفتن این نظریه دشوار است، زیرا تعدی و تفریط مستأجر عقد اجاره را بر هم نمی­زند و اذن مالک را از بین نمی­برد.

مستأجر، تا زمانی که عقد فسخ نشده، همچنان امین مالک است و تنها در صورت تقصیر ضامن تلف مورد اجاره است. به حکم قانون در زمان تقصیر با  مستأجر نیز مانند غاصب رفتار می شود، ولی این حکم استثنا یی را (که مانع نفوذ اذن مالک است) باید محدود به موردی ساخت که تقصیر ادامه دارد.

علاوه بر خواستن خسارت، موجر می­تواند به استناد ارتکاب تعدی و تفریط از طرف مستأجر اجاره را فسخ کند (بند ۸ماده ۱۴قانون مالک و مستأجر). در قانون مدنی حق فسخ به شرطی برای موجر بوجود می آید که منع مستأجر ممکن نباشد (ماده ۴۹۲قانون مدنی). ولی در قانون مالک و مستأجر،همین که مستأجر در مورد اجاره  تعدی یا تفریط  کند، حق فسخ برای موجر ایجاد می شود، هر چند منع او نیز ممکن باشد.( کاتوزیان،همان