املاک - نحوه مطالبه اجورمعوقه و اجرت المثل پس از انقضاء رابطه استیجاری با جلب نظر کارشناس - مسکن بزرگ انصاری

ممکن است موجر جداگانه یا توأم با دادخواست تخلیه مبادرت به طرح دعوی مطالبه اجورمعوقه یا اجرتالمثل ایام تصرفات نماید که درصورتی که موجر علاوه بر تقاضای تخلیه، مطالباتی نظیر اجورمعوقه، خسارات وارده به مورد اجاره یا اجرتالمثل مابقی ایام تصرف بعد از مدت عقد اجاره و یا بدهیهایی بابت برق و گاز مصرفی و قبض تلفن و از این قبیل از مستأجر داشته باشد میتواند تمامی مطالبات مذکوره را چون همگی واجد یک منشأ و مرتبط با اجاره طرفین می باشد، جملگی در یک دادخواست مطرح نماید به شرط آنکه مطالبات و دیون مالی مذکور تا حد نصاب صلاحیت شورای حل اختلاف یعنی ده میلیون ریال باشد در این صورت شورا موظف است به همه موارد رسیدگی و اقدام به صدور رأی نماید و چنانچه مطالبات مزبور از نصاب ریالی مذکور خارج باشد امکان رسیدگی آن در شورا وجود نخواهد داشت و شورا بدون اقدام نسبت به این خواسته و با اخطار به خواهان جهت طرح ادعای مطالبات در مرجع قضایی دادگستری، صرفاً نسبت به دعوی تخلیه رسیدگی مینماید، مگر آنکه طرفین کتباً با هر میزانی رسیدگی در شورا را درخواست نمایند. نحوه مطالبه خواستههای مذکوره از هر حیث مانند سایر دعاوی حقوقی احصاء شده در صلاحیت شورای حل اختلاف به موجب بند ۱ قسمت (الف) ماده ۷ آیین نامه اجرایی ماده ۱۸۹ قانون برنامه سوم توسعه (ماده ۱۳۴ قانون برنامه چهارم) مصوب ریاست محترم قوه قضاییه در صورتی که خواسته دعوی بیش از ده میلیون ریال نباشد در صلاحیت شورای حل اختلاف شناخته شده است به علاوه چنانچه دو طرف تراضی کتبی رسیدگی در شورا نمایند شورا با استناد به بند ۶ قسمت (الف) ماده مرقوم بدون در نظر گرفتن نصاب ریالی مذکور، صالح به رسیدگی خواهد بود تا به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادرنماید و لازم به ذکر است چون شوراها مجازند در کلیه امور مدنی برای سازش و مصالحه طرفین اختلاف اقدام کنند، بنابراین در مواردی که میزان اجورمعوقه یا اجرتالمثل مورد مطالبه، بالاتر از نصاب ریالی تعیین شده (۱۰/۰۰۰/۰۰۰) ریال باشد و خواهان (مؤجر) برای سازش به شورا مراجعه کند، شورا موظف است در اجرای بند ۱ ماده ۷ آییننامه فوقالذکر دو طرف را برای سازش دعوت نماید و با حضور دو طرف (موجر و مستأجر) و رسیدگی به دعاوی مطالبه اجاره بها و اجرت المثل ایام تصرف ۱۸ حصول سازش فیمابین گزاش اصلاحی صادر نماید و در غیر این صورت پرونده را با صدور قرار عدم صلاحیت بایگانی و خواهان را به مرجع قضایی هدایت کند (در مواردی که خواسته بالاتر از نصاب صلاحیت شورا است) و اما چنانچه خواسته مطروحه اعم از مطالبه اجورمعوقه یا اجرتالمثل ایام تصرفات بعد از انقضاء مدت اجاره در حیطه صلاحیت شوار چه از حیث نصاب ریالی و چه از جهت صلاحیت محلی که پرواضح است هریک از دعاوی مذکور که از مصادیق دعاوی راجع به ملک غیرمنقول است به موجب بند (ج) آییننامه سابقالذکر که اشعار داشته؛ اموال غیرمنقول واقع در حوزه شورا باشد هرچند طرفین مقیم آن حوزه نباشند، بنابراین در مورد هریک از خواستههای مذکوره از نظر صلاحیت محلی، ملاک تعیین صلاحیت شورای حل اختلاف، وقوع ملک غیرمنقول (منزل تحت تصرف استیجاری) در حوزه شورای حل اختلاف میباشد، بدیهی است طرح دعوی با تقدیم دادخواست حقوقی برای هر یک از موارد صورت میگیرد با این تفاوت که چون درخواسته اجورمعوقه به اعتبار اینکه میزان اجارهبهای تعیین شده عیناً همان مبلغی است که به عنوان مالالاجاره در قرارداد طرفین مقید گردیده، تنها کافی است در تعیین بهای خواسته مجموع ماههایی که اجاره آنها پرداخت نگردیده ذکر گردد مثلاً اگر برای هر ماه سکونت در مورد اجاره مبلغ یکصد هزار تومان درنظر گرفتهاند، در ششماه جمع اجورمعوقه و پرداخت نشده بالغ بر ششصد هزار تومان خواهد بود که بهای خواسته مبلغ اخیرالذکر است و دیگر نیازی به ذکر جلب نظر کارشناس نیست و مستأجر صرفاً تکلیف به پرداخت همان مبلغ مورد تعهد در قرارداد را دارد، لیکن در صورتیکه قرارداد اجاره منقضی و مدت اجاره پایان یافته باشد و مستأجر بدون اذن مالک عین مستأجره را در تصرف خود نگهدارد و به همین جهت موجر خود را برای ایام بعد از قرارداد مستحق مبلغ بیشتری از توافق اولیه بداند در این صورت احراز استحقاق موجر به اینکه ارزش استفاده از منافع ملک وی در ایام و ازمنهای که متصرف، ملک موجر را بدون اجازه موجر در تصرف داشته هرچند استیفاء منفعت نکرده باشد مستلزم اظهارنظر خبره دررشته ارزیابی املاک و موکول به نظریه کارشناس مربوط میباشد که ضرورت دارد خواسته خویش را مطرح نماید تا در جریان رسیدگی کارشناس منتخب دعوت و از وی در قالب قرار کارشناسی خواسته شود میزان اجرتالمثل تصرفات موصوفه را برآورد نماید که به شرح آتی نمونهای از هر دو دادخواست که معمولاً بهتر است در فرم چاپی مخصوص تنظیم شود ارائه میگردد؛ رسیدگی به دعاوی مطالبه اجاره بها و اجرت المثل ایام تصرف