املاک - نحوه انعقاد قرارداد ، شرایط یک قرارداد معتبر و قانونی - مسکن بزرگ انصاری

مقدمه:

دراین مقاله سعی برآن شد که به آموزش تنظیم قرارداد که نیاز روزهرجامعه بشری است بپردازیم. به همین خاطراین مقال از چهاربخش تعریف عقد-اقسام عقد- قانون حاکم بر قراردادها-اجزاء تشکیل دهنده عقدتشکیل شده است

تعریف قرارداد :

اقسام قرارداد:

قرارداد یا عقد عبارتست از اینکه یک یا چند نفر در برابر یک یا چند نفر دیگر توافق به انجام کاری بکنند و مورد قبول آنها قرار گیرد
توافق دو یا چند نفر جزء اصلی تعریف قرارداد میباشد بعنوان مثال در خرید یک اتومبیل دو نفر توافق میکنند که یکی( فروشنده ) اتومبیل خود را به دیگری( خریدار ) بدهد و دیگری متقابلاً پولی به فروشنده پرداخت کند

قصد و رضایت درونی دو طرف بر انتقال مال یا انجام کاری برای وقوع یک قرارداد کفایت میکند و زمانیکه دو طرف با اراده آزاد بر موضوعی توافق کنند ملزم به رعایت آن میشوند و پس از آن در حق طرفین و افرادی که جانشین آنها میشوند ( قائم مقام قانونی ) نیز موثر است و نیاز به هیچ گونه تشریفاتی ندارد اما نکته مهم این است که به لحاظ مصالح اجتماعی قانونگذار شرایطی را به موارد فوق افزوده که در بعضی مواقع بدون توجه به آن شرایط و تشریفات ، مراجع قانونی از پذیرش قرارداد خودداری خواهند کرد
تنوع روابط اجتماعی و اقتصادی باعث شده که قراردادها نیز به تناسب آن ، متنوع شوند. در قانون مدنی ایران ، جوانب مختلف دسته ای از قراردادها توضیح داده شده مثل بیع ، اجاره ، وکالت ، رهن ، قرض ، حواله ، مضاربه ، مزارعه و تعدادی دیگر که به آنها عقود معین گفته میشود و دسته ای دیگر از قراردادها را که مشمول این موارد نمیشوند، بعنوان قرارداد میشناسیم و به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی اگر متن آنها مخالف صریح قوانین نباشد معتبر و برای طرفین لازم الاجراست. قراردادها همچنین از جهت ذات حقوقی و آثار آنها به انواع دیگری تقسیم میشوند که دو نوع از مهمترین آنها عقد لازم و عقد جایز میباشد. عقد لازم قراردادیست که هیچکدام از طرفین نمیتوانند آنرا بهم بزنند مگر در قرارداد برای یکطرف حق فسخ پیش بینی شده باشد مثل قرارداد خرید و فروش و یا عقد اجاره . عقد جایز ، قراردادیست که هرکدام از طرفین هر وقت بخواهد میتواند بدون هیچ دلیلی آن را بر هم بزند مثل عقد وکالت . قراردادها همچنین از جهت تشریفات لازم برای تنظیم و اعتبار ی که دارند به دو دسته دیگر یعنی قرارداد رسمی یا قرارداد عادی تقسیم میشوند .از طرفی در تنظیم برخی قراردادها باید ضوابط و نکات خاصی را رعایت کرد مثل قراردادهای دولتی یا قراردادهای بین المللی.

قانون حاکم بر قرارداد:

بطور کلی موضوع هر قرارداد و نیز شرایط و تعهداتی که طرفین یک قرارداد برای خود تعیین میکنند ، قانون حاکم بر قرارداد را معین میکند بنابر این لازم است در تنظیم هر قراردادی پس از قانون مدنی که مرجع اصلی تعیین کننده شرایط صحت قرارداد و اوصاف اصلی و تشکیل دهنده آنها را به طور کلی بیان میکند به سایر قوانین نیز مراجعه کرد. بعنوان مثال چنانچه موضوع قراردادی ، اشتغال کارگر است به قانون کار و قانون تامین اجتماعی مراجعه کرد یا در تنظیم قرارداد مربوط به حمل و نقل به قانون تجارت رجوع نمود

اجزاء یا عناصر تشکیل دهنده یک قرارداد عبارتند از :

۱٫ عنوان قرارداد:

– آنچه به حل اختلاف ناشی از قرارداد کمک میکند قصد واقعی طرفین از انعقاد قرارداد است نه اینکه طرفین با چه اسم و عنوانی در قرارداد شناخته میشوند و چه عنوانی برای قرارداد خود انتخاب کرده اند اما بهتر است از عنوان کلی قرارداد بدون پیشوند یا پسوند استفاده شود که نشان دهنده توافق طرفین بر موضوعی بوده است بدین ترتیب به راحتی برای حل اختلاف به عملکرد و تعهدات طرفین و سایر شرایط قراردادی توجه خواهد شد

۲٫ طرفین قرارداد:

– طرف قرارداد کسی است که با توافق بر انجام امری میشود که ممکن است یک یا چند انسان باشد ( شخص حقیقی ) و یا شرکتها و موسسات دولتی و غیر دولتی با شند

– زمان تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی باید با ملاحظه اساسنامه شرکت و اگهی آخرین تغییرات شرکت مندرج در روزنامه رسمی معلوم شود که آیا شرکت در محدوده موضوع فعالیت خود قصد انعقاد قرارداد دارد یا خیر و نیز مشخص شود چه کسانی دارای نمایندگی و حق امضاء اسناد و قرارداد برای شرکت میباشند

– زمان تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی مسئله بلوغ ، عقل و اینکه فرد ممنوع المعامله نباشد بسیار مهم است. همچنین ممکن است شخصی به نمایندگی و وکالت از سوی دیگری قرارداد را تنظیم میکند در اینصورت باید برگه نمایندگی و وکالتنامه او و اعتبار آنرا بررسی کرد و حتماً شماره و مشخصات آنرا در متن قرارداد نوشت

۳٫ موضوع قرارداد:

موضوع قرارداد مال یا عملی است که طرفین قرارداد متعهد به تسلیم یا انجام آن میباشن.

برخی شرایط اساسی مال یا عملی که موضوع قرارداد است عبارتند از

اولاً – دارای ارزش اقتصادی باشد

ثانیاً – در زمان بستن قرارداد ، موجود ، معلوم و معین باشد مثل یکدستگاه اتومبیل با مشخصاتی که طرفین رویت کرده و از کیفیت آن کاملاً مطلع شوند

ثالثاً – چنانچه در زمان بستن قرارداد موجود نباشد باید کیفیت و کمیت آن مال معلوم و معین بوده و کاملاً توصیف شود و طرف واگذارکننده متعهد به انجام تولید و ساخت آن و واگذاری آن پس از تولید با جزئیاتی که هیچ تردیدیباقی نماند بشود. مثل قراردادهای ساخت و واگذاری آپارتمان

رابعاً – امکان تسلیم ان باشد و از همه مهمتر ملک کسی باشد که قصد واگذاری آنرا دارد والا معامله فضولی بر مال غیر محسوب میشود و اگر مالک اصلی رضایت به انتقال ندهد معامله باطل میشود

۴٫ مدت قرارداد:

در کلیه قراردادها باید تاریخی که طرفین بر انتقال مال یا انجام کاری توافق میکنند درج شود

در برخی از قراردادها مدت قراداد از جمله ارکان تشکیل دهنده مهم آن میباشد مثل قرادادهایی که موضوع آن ارائه خدمات یا انجام کار میباشد و یا در قرارداد اجاره که تاریخ از جمله شرایط صحت و اساسی آنست به نحوی که اگر مدت اجاره معلوم نباشد اساساً قرارداد باطل است

توصیه میشود تاریخ را هم بصورت عددی و هم بصورت حروفی درج کنند زیرا از نظر حقوقی آثار بسیار مهمی خواهد داشت در مواردی ممکن است تاریخ انتقال یا تاریخ انجام کار غیر از تاریخ تنظیم قرارداد باشد لذا در بند جداگانه ای تحت عنوان مدت قرارداد باید زمان دقیق آغاز و پایان کار تصریح شود

اگر تاریخ شروع قرارداد به دلیلی از قلم بیفتد و در قراداد ذکری از آن نشود تاریخ امضاء قراداد تاریخ آغاز آن محسوب میشود

۵٫ مبلغ قرارداد:

– مبلغ یا قیمت قرارداد که در قرادادهای خرید و فروش به آن ثمن معامله گفته میشود عبارتست از ارزشی که در مقابل کالا یا خدمات پرداخت میشود

– توصیه میشود که میزان و نحوه پرداخت قیمت مورد معامله دقیقاً با ذکر جزئیات اقساط و مدت آن و یا اسنادی که بصورت چک حسابجاری و یا چک مسافرتی یا وجه نقد است توضیح داده شود تا جلوی هرگونه سوء استفاده را در اینخصوص بگیرد

۶. محل تنظیم قرارداد و محل انجام تعهد:

بطور کلی باید محل تنظیم کلیه قراردادها معین باشد زیرا طبق قانون آئین دادرسی مدنی محل تنظیم قراردادنقش مهمی در تعیین دادگاهی که صالح در رسیدگی به اختلاف ناشی از قرارداد است خواهد داشت

محل انجام تعهد نیز در برخی قراردادها باید معین شود بخصوص در قراردادهایی که خدماتی باید ارائه شود یا کالایی میبایست تحویل بشود

اگر محل انجام تعهد به دلایلی مشخص نشود ، در محلی که قرارداد در آنجا تنظیم شده باید تعهد انجام بگیرد مگر اینکه طبق عرف ، محل خاصی اقتضاء نماید.

با افراد «مختار» و «راضی» معامله کنید 

معامله کردن همیشه ریزه کاری ها و پیچیدگی های خاص خودش را دارد؛ وقتی قرار است ۲ یا چند نفر در ازای پولی که می دهند صاحب خانه یا خودروی شخصی فروشنده شوند یا وقتی ۲ خانواده برای بستن عقد ازدواج ۲جوان با هم توافق می کنند.
شاید عده ای ازدواج را یک نوع معامله ندانند ولی قوانین مدنی ما ازدواج را نیز نوعی معامله و بستن قرارداد می داند چرا که از نظر قانون، قرارداد همان عقد است که در آن یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر نسبت به انجام کاری که مورد قبولشان است تعهد می دهند. همان روالی که به آن معامله نیز گفته می شود. البته واژه معامله و قرارداد قبل از هرچیز ذهن را به وادی تبادلات مالی می کشاند که بی شک این نوع معامله نیز زمانی ارزش قانونی دارد که شروط ضروری آن که منجر به صحتش می شود محقق شده باشد.
کم نیستند کسانی که به واسطه انجام یک معامله و بستن قرارداد دچار اختلاف شده و راهی جز رفتن به دادگاه پیدا نکرده اند همان افرادی که وقتی قراردادشان از نظر قاضی می گذرد، مشخص می شود که از اساس قراردادی فاقد صحت است و به هیچ وجه قابلیت استناد ندارد و واجد ارزش قانونی نیست.
در واقع هر قراردادی که بین ۲ طرف معامله بسته می شود باید دارای ۴ شرط باشد چرا که اگر حتی یکی از شروط (که به آن شرایط اساسی صحت معامله گفته می شود) موجود نباشد اعتبار قرارداد از لحاظ حقوقی به مشکل می خورد و حتی ممکن است سبب باطل شدن قرارداد شود. به این ترتیب وقتی معامله ای صورت می گیرد مثلا هنگامی که فروشنده یک دستگاه آپارتمان متعهد می شود این ملک را در ازای پولی که از خریدار دریافت می کند با توجه به شرایطی که در قرارداد ذکر شده، به او واگذار کند باید هنگام انجام این معامله دارای قصد و رضا و اهلیت باشد و از ۲شرط معین بودن مورد معامله و مشروعیت نیز برخوردار باشد که البته تمام این شروط باید در خریدار هم باشد تا قرارداد امضا شده از سوی آنها اعتبار و ارزش قانونی پیدا کند.
منظور از قصد و رضا در حین انجام معامله این است که طرفین برای بستن قرارداد دارای اراده سالم بوده و رضایت نیز داشته باشند و در محیطی دور از تهدید، زور، فشار و اجبار تصمیم به انعقاد قرارداد بگیرند. البته ۲ واژه قصد و رضا از نظر حقوقی با هم فرق دارند و باید به ترتیب و پشت سر هم محقق شده تا موجب اعتبار یک معامله شوند. منظور از رضا آن تمایلی است که پس از سنجش سود و زیان ناشی از بستن قرارداد در فرد ایجاد می شود و مراد از قصد همان تصمیمی است که شخص پس از رضایت به انجام معامله می گیرد و به بستن قرارداد منجر می شود. در واقع رضا به مرحله تصمیم گیری مربوط می شود و قصد به مرحله اجرا که در هیچ کدام از این دو مرحله نیز نباید کسی فرد را مجبور به انجام کار کرده باشد.
علاوه بر قصد و رضا، افرادی که وارد یک معامله می شوند باید دارای عقل و اختیار نیز باشند و برای بستن قرارداد اکراه نداشته باشند. مسلما هیچ کس با فردی که سفیه یا ناقص العقل یا مجنون است معامله نمی کند چون تنظیم قرارداد با چنین افرادی باطل است چراکه این افراد عقل معاش و قدرت سنجش سود و زیان مالی را ندارند و نمی توانند تشخیص دهند قراردادی که منعقد می کنند به نفع آنهاست یا به ضررشان.
نکته: چنانچه دختری را وادار به انعقاد عقد ازدواج با شخصی کنند که دختر راضی به این کار نیست و اگر تحت فشار نبود هرگز این عقد صورت نمی گرفت در این شرایط حالت اکراه محقق شده که موجب بطلان قرارداد ازدواج می شود
البته گاهی دیده می شود که برخی از افراد از فرد سفیه یا مجنونی که صاحب اموالی است سوءاستفاده می کنند و با مخفی کردن این عیب، آنها را تا پای معامله و امضای قرارداد نیز می کشانند که در چنین شرایطی اگر این موضوع در دادگاه ثابت شود قرارداد به طور حتم باطل خواهد شد. علاوه بر عاقل بودن طرفین معامله، مختار بودن و اکراه نداشتن آنها نیز از شروط اساسی صحت معامله است.
در قوانین مدنی ما از ۲ فرد با عنوان مکرَه (اکراه شونده) و مکرِه (اکراه کننده) سخن به میان آمده که به کسی که وادار به انجام عملی می شود که خود به آن راضی نیست اکراه شونده و به کسی که دیگری را وادار به انجام کاری می کند که آن شخص رضایت به انجام آن ندارد اکراه کننده می گویند. به این ترتیب قراردادی دارای ارزش قانونی است که تحت فشار غیرعادی و نامشروعی که قصد وادار کردن فرد به انجام این عمل را داشته تنظیم نشده باشد.
به طور مثال حقوقدانان در مورد ازدواج می گویند چنانچه دختری را وادار به انعقاد عقد ازدواج با شخصی کنند که دختر راضی به این کار نیست و اگر تحت فشار نبود هرگز این عقد صورت نمی گرفت در این شرایط حالت اکراه محقق شده که موجب بطلان قرارداد ازدواج می شود. البته هر نوع فشاری منجر به بروز اکراه نمی شود به طوری که در قوانین نیز ۶ شرط برای تحقق اکراه شمرده شده است. در واقع اکراه باید در حدی باشد که در هر شخص باشعوری موثر باشد، ترس از کسی بدون آن که از طرف او تهدیدی صورت گرفته باشد، اکراه محسوب نمی شود، تهدید باید به وسیله امر غیرقانونی باشد، اکراه در حدی باشد که آزادی تصمیم و اراده را از فرد بگیرد، اگر قرارداد بعد از رفع اکراه امضاء شود صحیح است و اگر اکراه کننده شخصی را تهدید به قتل، ربودن فرزند یا آبروریزی می کند حتما باید توان انجام این عمل را داشته باشد.
البته موارد قانونی که به موضوع اکراه اشاره دارد به موارد بیشتری نیز اشاره می کند به نحوی که تصریح می شود هرگاه شخصی که تهدید شده بداند که تهدیدکننده نمی تواند تهدیدش را اجرایی کند یا خود شخص قادر باشد که بدون مشقت، اکراه را از خود دفع کند و معامله را انجام ندهد مکره محسوب نمی شود. همین طور اگر کسی در نتیجه اضطرار اقدام به معامله کند، اکراه شونده به حساب نمی آید و معامله اضطرار نیز معتبر خواهد بود.
● اهلیت فراموش نشود
اهلیت طرفین نیز یکی از شروط صحت قرارداد است و این موضوع اشاره دارد که طرفین معامله باید بالغ، عاقل و رشید باشند پس به این ترتیب کسانی که به سن ۱۸ سال تمام نرسیده اند یا در زمره مجانین دائمی و ادواری قرار می گیرند اهلیت انجام معامله را ندارند و قراردادی که با آنها امضا می شود باطل است. در قوانین ما مجنون دائمی به کسی گفته می شود که در همه اوقات دچار اختلال اعصاب و نقص عقل می شود و مجنون ادواری کسی است که بعضی اوقات عقل از او سلب می شود و بعضی اوقات حالت عادی دارد. طبق ماده ۲۱۳ قانون مدنی «مجنون دائمی مطلقا و مجنون ادواری در حال جنون نمی تواند هیچ تصرفی در اموال و حقوق مالی خود کند» هرچند ولی یا قیم او بتواند نقص وی را رفع کند. در این میان تصرفات مجنون ادواری وقتی که در دوره بهبودی است و عقل سلیم دارد صحیح است. پس به این ترتیب در صورتی که در دادگاه ثابت شود که یکی از طرفین معامله در زمان بستن قرارداد مبتلا به جنون ادواری بوده این عقد باطل نخواهد بود، مگر این که کسی که از باطل شدن معامله سود می برد، ثابت کند این معامله در زمان جنون فرد انجام شده است. بنابراین هیچ معامله ای را نمی توانیم به خاطر جنون معامله کننده باطل کنیم، مگر آن که حکم جنون او قبل از وقوع معامله صادر شده باشد یا پس از انجام معامله در دادگاه ثابت شود که معامله کننده در زمان عقد قرارداد دچار جنون بوده است.

منبع : مقالات حقوقی