املاک - قانون روابط موجر و مستاجر 1356 - مسکن بزرگ انصاری

قانون روابط موجر و مستأجر ـ ۵۶ مصوب ۲/۵/۱۳۵۶ فصل اول‌: کلیات‌ ماده ۱ ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یابه منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف‌متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان‌اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم‌از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است‌. ماده ۲ ـ موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی‌باشد: ۱ ـ تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی‌. ۲ ـ اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها وباغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آنها باشد. ۳ ـ ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفاً به طورفصلی برای مدتی که از ششماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود. ۴ ـ کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها ودر شهرکها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم‌الاجراءشدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده ومی‌شود. ۵ ـ خانه‌های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف‌وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص‌، اعم‌از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان‌آنها قرار می‌گیرد. در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع‌قوانین و مقررات مخصوص بخود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد. هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یاقرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کندبر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به اواخطار می‌شود که ظرف یکماه محل را تخلیه نماید در صورت‌امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان‌یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود. ۶ ـ واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره‌واگذار گردد. فصل دوم‌: میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن‌ ماده ۳ ـ در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان‌اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه‌تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده‌است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این‌قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین‌می‌شود. ماده ۴ ـ موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه‌زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده‌مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین‌یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه‌باجلب نظر کارشناس اجاره‌بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌. ماده ۵ ـ موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره‌بها را ضمن‌دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل‌،مستأجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم‌، محکوم می‌نماید. دایره اجرا مکلف است‌خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجربپردازد مستأجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره‌بهامابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه به‌شرح فوق درخواست کند. تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین‌اجاره‌بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود. ماده ۶ ـ مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه‌اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان‌اجرت‌المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده‌قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد اجاره‌بها را به‌میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن‌معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک‌مشابه تشخیص می‌دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یانمایند قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف‌سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه‌رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند هرگاه اجاره‌نامه عادی‌بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت‌موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت‌دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل‌مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت‌وجه تودیع شده با دفترخانه مزبور مراجعه نماید. فصل سوم‌: در تنظیم اجاره‌نامه‌ ماده ۷ ـ در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان‌مستأجر در تصرف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده‌مدت آن منقضی گشته طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می‌تواند برای‌تعیین اجاره‌بها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست وخسارت‌تأخیر تأدیه آن نخواهد بود. تبصره ۱ ـ هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره‌شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجرمتوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم درموردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیزجاری است‌. ماده ۸ ـ دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم ومتعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق (درصورتی که قبلاً اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این‌قانون تعیین خواهد کرد. ماده ۹ ـ در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجر بایدطبق ماده ۶ این قانون و شرایط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ‌ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر درحکم‌، اجاره‌نامه تنظیم کنند. هرگاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی ازطرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسنادرسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین‌برای امضای اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضربه امضای اجاره‌نامه نشود نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک‌سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستأجر تا ۱۵ روز از تاریخ‌تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی که عذر مستأجر راموجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادرمی‌کند و این حکم قطعی است‌. ماده ۱۰ ـ مستأجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یابه نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این‌اختیار به او داده شده باشد. هرگاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهدمالک می‌تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست‌تنظیم اجاره‌نامه با هر یک از مستأجرین را بنماید. در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته‌باشد هریک از مستأجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای‌مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده‌قانونی او بنمایند. و ماده ۱۱ ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به‌موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه‌تصریح بنماید: ۱ ـ شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر بطور کامل ومشخص‌. ۲ ـ نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این‌محل اقامتگاه قانونی مستأجر می‌باشد مگر اینکه طرفین به ترتیب‌دیگری تراضی نموده باشند. ۳ ـ عین مستأجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و درصورتی که در تصرف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدت و باچه شرایطی صورت خواهد گرفت‌. ۴ ـ مهلت مستأجر برای پرداخت اجاره‌بها منتهی ده روز از تاریخ‌سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری‌زائد بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکورباید در سند قید گردد. ۵ ـ اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین‌نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به‌طور صریح‌. ۶ ـ مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه داردیا خیر. ۷ ـ تعهد مستأجر به‌پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضای مدت‌و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان‌اجرت‌المسمی‌. فصل چهارم‌: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره‌ ماده ۱۲ ـ در موارد زیر مستأجر می‌تواند صدور حکم به فسخ‌اجاره را از دادگاه درخواست کند: ۱ ـ در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی‌) ۲ ـ اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شودکه آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد. ۳ ـ در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق‌یابد. ۴ ـ در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست‌فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه‌. ۵ ـ هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب‌شود. ماده ۱۳ ـ هرگاه مستأجر به علت انقضای مدت اجاره یا درمواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره راتخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر مکلف‌است بوسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که‌برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه‌حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه وتخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتردادگاه تسلیم کند. از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف‌۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای‌تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که‌مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب‌مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است‌. ماده ۱۴ ـ در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن‌حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این‌حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد. ۱ ـ در موردی که مستأجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره‌نامه و یا موردی که اجاره نامه‌ای در بین نباشد مورد اجاره راکلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد. ۲ ـ در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستأجره اجاره داده شده و مستأجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه‌طبق ماده ۱۹ این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد. ۳ ـ در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره‌هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریداربخواهد شخصاً در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای‌سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این‌صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه‌مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره‌پذیرفته نمی‌شود. ۴ ـ در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یااشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد. ۵ ـ هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل‌تعمیر نباشد. ۶ ـ در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری‌که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد. ۷ ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای‌شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل‌خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق‌باشد. ۸ ـ در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده‌باشد. ۹ ـ در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون ازپرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که‌اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه‌رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست نماید. هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌بهای عقب افتاده راتودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواندبه استناد تخلف مستأجر از پرداخت اجاره‌بها از دادگاه درخواست‌تخلیه عین مستأجره را بنماید. هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجرمی‌تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌بها به دادگاه‌مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه براجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوِدادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستأجر به‌پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجرپرداخت می‌گردد، ولی هر مستأجر فقط یکبار می‌تواند از این ارفاِاستفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است‌. تبصره ۱ ـ در صورتی که مستأجر دوبار ظرف یکسال در اثراخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت‌اجاره‌بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره‌بها را در موعد مقرر به‌موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند باتقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجررا بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است‌. تبصره ۲ ـ در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب‌یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی خواهد بود. تبصره ۳ ـ در مورد بند شش این ماده اگر مستأجر مرکز فساد که‌قانوناً دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید. دادستان‌علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست‌به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد. تبصره ۴ ـ در صورتی که مستأجر محل سکنی در شهر محل‌سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس ازانقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید. ماده ۱۵ ـ علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیزپس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یاتجارت از دادگاه جائز است‌: ۱ ـ تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه‌پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریهامکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه‌ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند. ۲ ـ تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یاتجارت‌. ۳ ـ در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای‌سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یاهمسر خود درخواست تخلیه نماید. در موارد سه‌گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به‌پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. ماده ۱۶ ـ در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در مواردمذکور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هرگاه مالک حسب مورد تا ششماه ازتاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یکسال ازمحل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست‌مستأجر سابق بپرداخت مبلغی معادل یکسال اجاره‌بها یااجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه‌ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره دراثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده‌است‌. تبصره ـ در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستأجرین‌متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده‌باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد. ماده ۱۷ ـ در تمام مواردی که تخلیه عین مستأجره در نتیجه اجرای‌حکم یا به ترتیب مقرر در ماده ۱۳ صورت می‌گیرد باید از طرف‌دادگاه به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون‌ملاحظات ثبت اجاره قید گردد. فصل پنجم‌: حق کسب یا پیشه یا تجارت‌ ماده ۱۸ ـ میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون وقوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آئین‌نامه‌آن از طرف وزارتخانه دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به‌تصویب کمسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد. ماده ۱۹ ـ در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت‌به موجب اجاره‌نامه‌، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری‌انتقال دهد. هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای‌در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل‌تخلیه مورد اجاره‌، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازدوالا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند،در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیرو تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به‌موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به‌تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف ششماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره‌با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبورملغی‌الاثر خواهد بود. تبصره ۱ ـ در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این‌ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست‌تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورداستحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهدداشت‌. تبصره ۲ ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل‌اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سندرسمی معتبر خواهد بود. فصل ششم‌: تعمیرات‌ ماده ۲۰ ـ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل‌بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت‌مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات‌جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورداجاره باشد یا مستأجر خواهد بود. ماده ۲۱ ـ رسیدگی به اختلاف بین موجر ومستأجر راجع به‌تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی موردحکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهدمستأجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه‌درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت‌دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل ششماه اجاره‌بهابه حساب موجر بگذارد. ماده ۲۲ ـ هرگاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری‌شود دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای‌انجام تعمیرات تعیین می‌نماید. در صورت ادامه ممانعت دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه موقت‌بنا برای مدت مذکور بدهد. در هرحال مستأجر مسؤول خسارتی‌است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد. تبصره ـ رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین ۲۱ و ۲۲ خارج‌از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت وحکم دادگاه قطعی است‌. ماده ۲۳ ـ اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به‌دعوی تعمیرات نیست‌. هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم‌مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه‌به ترتیب مقرر در ماده ۲۱ قابل اجرا خواهد بود. ماده ۲۴ ـ در صورتی که مستأجر در مورد اجاره حق استفاده ازانشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تأسیسات حرارت مرکزی یاتهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمی‌تواند جز درمورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم‌نماید مگر اینکه مستأجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره‌نپرداخته باشد. در صورت تخلف‌، دادگاه به درخواست مستأجر فوراً بدون‌رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده‌عندالاقتضاء ترتیب وصل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است‌. موجر می‌تواند ظرف ده‌روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در همان‌دادگاه رسیدگی می‌شود و تصمیم دادگاه قطعی است‌. تبصره ۱ ـ هرگاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیربدهی موجر به سازمانهای مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم‌پرداخت بدهی مزبور باشد و مستأجر می‌تواند براساس قبوض‌سازمانهای مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره‌بها کسرنماید. تبصره ۲ ـ تعمیرات تأسیسات و قسمتهای مشترک‌آپارتمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها تابع مقررات مربوط به‌خود خواهد بود. ماده ۲۵ ـ هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یابخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان‌در آن‌، مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رؤیت خریدار یا مالک‌گردد، مالک یا نماینده قانونی او می‌تواند برای رفع ممانعت به‌دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه‌کند. دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورین شهربانی یاژاندارمری و یا مأمورین اجرا دستور می‌دهد تا خریدار و مالک به‌معیت مأمورین ملک را رؤیت نمایند. تشخیص ضرورت امر درحدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است‌. ماده ۲۶ ـ رسیدگی به‌کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه‌شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش‌مستقل به عمل می‌آید. مگر دعاوی راجع به دولت که منحصراً دردادگاه شهرستان رسیدگی می‌شود حکم دادگاه در هرصورت‌حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است‌، مگر در مواردی که‌خلاف آن مقرر شده باشد رسیدگی به دعاوی مربوط به اتاقهای‌استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است‌. تبصره ـ در موردی که میزان خواسته در تقاضای تعیین‌اجاره‌بهای ماهانه زاید بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی‌است‌. ماده ۲۷ ـ در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن‌صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای‌تخلیه تعیین می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی‌مقامات صلاحیتدارتأسیس‌شده‌درتعطیلات‌تابستان‌اجراخواهد شد. تبصره ۱ ـ در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یاپیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلتهای مذکور در این ماده از تاریخ‌تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد. تبصره ۲ ـ در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت‌اجاره‌بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. ماده ۲۸ ـ در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت‌حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف‌است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را درصندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهدوالا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت‌بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف‌یکسال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ننمایدحکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستأجربرای تأخیر تخلیه توافق شده باشد. تبصره ـ مدتهای مذکر در ماده فوق نسبت به احکامی که درزمان اجرای قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ صادر وقطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شروع می‌شود. ماده ۲۹ ـ وزارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی عده‌ای رابه منظور اجرای این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و به‌دادگاهها معرفی می‌نماید و تا زمانی که تجدید انتخاب به عمل‌نیامده دادگاهها از کارشناسان مزبور استفاده خواهند کرد. طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حق‌الزحمه کارشناسان به‌موجب آیین‌نامه وزارت دادگستری است‌. در نقاطی که وزارت دادگستری کارشناس معرفی ننماید طبق‌مقررات عمومی مربوط به کارشناسی عمل خواهد شد. ماده ۳۰ ـ کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظورجلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات دردادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد. ماده ۳۱ ـ این قانون در نقاطی اجرا می‌شود که تاکنون قانون‌روابط مالک و مستأجر مصوب خرداد ۱۳۳۹ در آن نقاط به مرحله‌اجرا گذاشته شده یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسکن وشهرسازی و لزوم اجرای آن را آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجرو مستأجر براساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود. ماده ۳۲ ـ از تاریخ اجرای این قانون‌، قانون روابط مالک ومستأجر مصوب سال ۱۳۳۹ و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر بااین قانون است لغو می‌شود. قانون فوق مشتمل بر سی و دو ماده و هفده تبصره پس ازتصویب مجلس سنا در جلسه فوِالعاده روز چهارشنبه‌۲۲/۴/۱۳۵۶، در جلسه فوِالعاده روز یکشنبه دوم مرداد ماه ۱۳۵۶به تصویب مجلس شورای ملی رسید.