املاک - قانون روابط موجر و مستأجر ـ - مسکن بزرگ انصاری

قانون روابط موجر و مستأجر ـ ۶۲ مصوب ۱۳ اردیبهشت ۱۳۶۲ با اصلاحیه‌های بعدی‌ فصل اول ـ کلیات‌

ماده ۱ ـ اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به‌عنوان اجاره‌یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری

به‌منظور اجاره به تصرف‌متصرف داده شده یا بشود اعم از این‌که سند رسمی یا سند عادی‌تنظیم شده یا

نشده باشد مشمول مقررات این قانون است‌. ماده ۲ ـ موارد زیر مشمول این قانون نمی‌باشد: الف ـ

تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات‌رهنی‌. ب ـ خانه‌های سازمانی و سایر محل‌های

مسکونی که از طرف‌وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم‌از حقیقی یا حقوقی

به‌مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنهاقرار می‌گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق

قراردادفیمابین است‌. ج ـ محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابین بوده و در صورت‌نبودن قرارداد تابع

قانون مدنی است‌. تبصره ۱ ـ وصول هرنوع وجهی تحت عنوان سرقفلی درمطب‌های استیجاری و

واگذاری محل مطب به غیر در صورتی‌که درمتن قرارداد بین موجر و مستأجر ذکر نشده باشد ممنوع

است‌. تبصره ۲ ـ استفاده از محل‌های مسکونی در محل‌هایی که درقرارداد موجر و مستأجر عنوان

استفاده از مطب قید نگردیده بدون‌رضایت مالک ممنوع است‌. فصل دوم ـ اجاره‌بها ماده ۳ ـ اجاره‌بهای هر

محل همان است که در اجاره‌نامه قیدشده و اگر اجاره‌نامه‌ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر

یاعملی شده است و در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق‌موازین قضایی نسبت به تعیین مقدار

مال‌الاجاره اقدام خواهد کرد. تبصره ۳ـ در موارد بطلان اجاره و استیفای مستأجر از مورداجاره‌، موجر

مستحق دریافت اجرت‌المثل می‌باشد. ماده ۴ ـ مستأجر باید در موعد تعیین شده اجاره‌بها را بپردازد ودر

صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره‌بها به موجر یا نماینده‌قانونی او تا ده روز بعد از آخر هر ماه یا هر

موعد تعیین شده دیگرموجر می‌تواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره‌نامه رسمی‌داشته باشد به

دفترخانه تنظیم‌کننده سند مراجعه نماید. دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه‌ای

به‌مستأجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یارضایت موجر را فراهم نسازد

مدارک را برای صدور اجرائیه جهت‌وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید. در صورتی که مستأجر

دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه‌صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرائی را متوقف و اجرائیه را

ابطال‌می‌نماید و در صورت اثبات استنکاف مستأجر از پرداخت اجاره‌بهاموجر می‌تواند تقاضای وصول

اجاره‌بهای معوقه بنماید. فصل سوم ـ در اجاره‌نامه‌ ماده ۵ ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که

به‌موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه‌تصریح کنند: ۱ ـ اقامتگاه موجر

به‌طور کامل و مشخص‌. ۲ ـ نشانی کامل مورد اجاره و قید این‌که از لحاظ رابطه اجاره این‌محل اقامتگاه

قانونی مستأجر می‌باشد مگر این‌که طرفین به‌ترتیب‌دیگری تراضی نموده باشند. ۳ ـ عین مستأجره در

تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و درصورتی که در تصرف مستأجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا

باچه شرایط صورت خواهد گرفت‌. ۴ ـ تعیین‌اجاره‌بهاونحوه‌پرداخت‌ومهلت‌نهائی پرداخت هر قسط‌ ۵ ـ

تصریح به آن‌که مستأجر حق انتقال به‌غیر را کلاً یا جزئاً یا به‌نحو اشاعه دارد یا ندارد. ۶ ـ تعهد مستأجر

به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس ازانقضاء مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی‌. ۷ ـ حق فسخ

موجر در صورت تخلف مستأجر از پرداخت‌اجاره‌بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره‌نامه‌. تبصره ـ

موجر و مستأجر می‌توانند برای یکی از طرفین عقداجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند. فصل چهارم ـ

موارد فسخ‌ ماده ۶ ـ در موارد زیر مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ نماید: ۱ ـ در صورتی که عین

مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده ۴۱۵ قانونی مدنی‌) ۲ ـ در

مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق‌یابد. ۳ ـ هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در

معرض خرابی واقع شود به‌نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد. ماده ۷ ـ هرگاه

مستأجر به‌علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردفسخ اجاره‌، مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل

گرفتن آن‌امتناع کند مستأجر می‌تواند به‌دادگاه محل وقوع ملک مراجعه وتخلیه کامل مورد اجاره را تأمین

دلیل نماید و کلید آن را به دفتردادگاه تسلیم کند. از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره‌بها را نسبت به آینده

ندارد ودفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطارمی‌کند که برای تحویل گرفتن

مورد اجاره و دریافت کلید حاضرشود. ماده ۸ ـ موجر می‌تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم‌تخلیه

را از دادگاه درخواست کند: الف ـ در موردی که مستأجر با سلب حق انتقال به‌غیر مورداجاره را کلاً یا

جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یاعملاً از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در

اختیار و استفاده‌دیگری جز اشخاص تحت‌الفکاله قانونی خود قرار داده باشد. ب ـ در صورتی که در

اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال‌قطعی شرط شده باشد. ج ـ در صورتی که از مورد اجاره برخلاف

منظور و جهتی که درقرارداد اجاره قید شده استفاده گردد. د ـ در صورتی که مستأجر با تعهد به پرداخت

اجاره‌بها در مهلت‌مقرر از آن شرط تخلف نماید. تبصره ۱ ـ در صورتی که عین مستأجره برای مقصودی

غیر ازکسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع‌مقررات مربوط به‌اجاره محل سکنی

است‌. تبصره ۲ ـ اگر مستأجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشدبه محض ثبوت آن در دادگاه به

درخواست موجر مورد اجاره راتخلیه و در اختیار موجر قرار می‌دهد. ماده ۹ ـ در مواردی که دادگاه

تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ‌کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستأجر بداند و معارض با عسرو

حرج موجر نباشد، می‌تواند مهلتی برای مستأجر قرار بدهد. تبصره ۱ ـ در مواردی که دادگاه صدور حکم

تخلیه اماکن‌آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را به‌علت کمبود جای مناسب

عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف‌است تا رفع عسر و حرج به مدت پنج سال از تاریخ ۲۸/۶/۱۳۶۴

ازصدور حکم خودداری کند و مستأجرین اماکن آموزشی و دولتی‌مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود ا

ماکن تدابیر لازم اتخاذنمایند. این قانون از تاریخ تصویب لازم الاجراء است‌. تبصره ۲ ـ شورای عالی

قضائی مکلف است در اولین فرصت‌دادگاه‌های ویژه‌ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از

طرف‌دادگاه‌ها یا اداره ثبت صادر گردیده و هنوز اجراء نشده است موردتجدیدنظر قرار دهند چنانچه تخلیه

منزل مستلزم عسر و حرج برای‌مستأجر باشد آن حکم را متوقف سازد. تبصره ۳ ـ در مواردی که دادگاه

صدور حکم تخلیه اماکن مورداستفاده مهاجرین جنگی را به‌علت کمبود جای مناسب عسر و حرج‌تشخیص

دهد موظف است تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت ۲سال از تاریخ ۳/۷/۱۳۷۱ از صدور حکم تخلیه

خودداری کند. این‌حکم‌، مخصوص به صورتی است که عسر و حرج مذکور مزاحم باعسر و حرج مالک

نباشد. تبصره ۴ ـ در شهرها و بخش‌ها و روستاهایی که ساکنان آن‌به‌واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت

کرده‌اند و در حال حاضر در اماکن‌دولتی و شخصی ساکن هستند به محض این‌که اماکن جدید و یاقدیم آنها

در محل قبلی سکونت آنان آماده شود لازم است با اعلام‌نظر ستاد بازسازی‌، مهاجرین جنگ تحمیلی اماکن

دولتی و شخصی‌را تخلیه نمایند. فصل پنجم ـ تعمیرات‌ ماده ۱۰ ـ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که

مربوط به‌اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه‌های‌حرارت مرکزی و تهویه و

آسانسور باشد، به عهده موجر است وتعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به

استفاده‌بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود. مگر آن‌که در قراردادبه‌صورت دیگری شرط شده

باشد. ماده ۱۱ ـ رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستأجر راجع به‌تعمیرات با دادگاه است در صورتی‌که

موجر تعمیرات مورد حکم‌دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد،مستأجر می‌تواند

حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستأجراجازه دهد که تعمیرات مزبور را به‌قدر متعارف با نظارت

دایره اجراءانجام بدهد. ماده ۱۲ ـ هرگاه مستأجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری‌مانع شود دادگاه

مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب‌برای انجام تعمیرات تعیین می‌نماید. تبصره ـ رسیدگی

به‌دعاوی مذکور در مواد ۱۱ و ۱۲ خارج ازنوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت

وحکم دادگاه قطعی است‌. ماده ۱۳ ـ اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول ورسیدگی به دعوی

تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را ازموارد تخلیه نداند و آن را رد کند به دعوی تعمیرات

رسیدگی و حکم‌خواهد داد. ماده ۱۴ ـ نظر به مشکلات مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت‌اجاره‌بها برای

مدت پنج سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه‌داده می‌شود ۲ ماه پس از تصویب این قانون بر اساس

آئین‌نامه‌ای که‌توسط وزارتین دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به‌تصویب‌هیأت دولت برسد

اجاره‌بهای واحدهای مسکونی را با توجه به‌سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی

ومنطقه‌ای تعیین و اعلام نمایند. تبصره ۱ ـ شهرهای بزرگ مذکور در این ماده عبارتند از کلیه‌مراکز

استان‌ها به انضمام قزوین‌، کرج‌، اردبیل‌، دزفول‌، آبادان‌،نیشابور، بابل‌، گرگان‌، قم‌. تبصره ۲ ـ چنانچه

موجر بیش از قیمت اعلام شده از مستأجروجهی اضافی دریافت دارد به درخواست مستأجر و به حکم

دادگاه‌به پرداخت مبلغ اضافی به نفع مستأجر محکوم می‌گردد. تبصره ۳ ـ اگر مالک از اجاره دادن مستغل

معد اجاره بدون‌عذر موجه امتناع نماید بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاکم‌شرع هر محل اجازه داده

می‌شود به قائم مقامی مالک نسبت به‌اجاره دادن محل‌های مسکونی خالی اقدام و اجاره‌بهای دریافتی رابه

حساب مالک واریز نمایند. ماده ۱۵ ـ از تاریخ تصویب این قانون اجاره محل‌هائی که برای‌سکونت واگذار

می‌شود، تابع مقررات قانون مدنی و این قانون وشرایط مقرر بین طرفین می‌باشد. قانون فوق مشتمل بر

پانزده ماده و ۹ تبصره در جلسه روزسه‌شنبه سیزدهم اردیبهشت ماه یکهزار و سیصد و شصت و

دومجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۱۸/۲/۱۳۶۲ به‌تأییدشورای نگهبان رسیده است‌.