املاک - فراخوان «برندها» در بافت فرسوده - مسکن بزرگ انصاری

اگرچه طی دو ماه اول سال جاری، رشد منفی ساخت‌و سازهای ساختمانی متوقف شد اما عملا رشد مثبتی در حجم کل ساخت‌وسازها اتفاق نیفتاد؛ با این حال حجم ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده رشد ۵۰ درصدی را نسبت به مدت مشابه سال گذشته تجربه کرد؛ این درحالی است که حجم ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده خرداد ماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته ۶۵ درصد رشد کرد طوری که در خردادماه برای ساخت ۱۲۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد.

از سوی دیگر، افزایش دمای معاملات در بازار فروش واحدهای مصرفی واقع در بافت‌های فرسوده به لحاظ حجم و به واسطه وجود تقاضای موثر، عامل دیگری برای ترغیب شرکت‌های معتبر به انتقال فعالیت‌های ساختمانی به محدوه‌های هدف نوسازی است؛ متقاضیان خرید مسکن در بافت‌های فرسوده هم‌اکنون به تسهیلات تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان-از محل صندوق پس انداز مسکن یکم- با نرخ سود ۸ درصد که کمترین نرخ سود تسهیلات بانکی خرید مسکن در شرایط حاضر محسوب می‌شود، دسترسی دارند و همین موضوع باعث ترغیب انگیزه‌ سمت تقاضا برای خرید آپارتمان در بافت‌های فرسوده شده است. هم‌اکنون برندهای معتبر ساختمانی برای انتقال فعالیت‌های خود از مناطق لوکس و گران‌قیمت به مناطق مصرفی شهر تهران با اولویت «بافت‌های فرسوده» تصمیم «قطعی» گرفته‌اند و در مرحله «ظرفیت‌سنجی» از بابت سطح استقبال مالکان و همچنین برآورد توجیه اقتصادی فعالیت در محلات هدف نوسازی قرار دارند.

درحالی که طی ماه‌های اخیر تحرکات برخی شرکت‌های ساختمانی بزرگ و شناخته شده برای شناسایی و ارزیابی ظرفیت‌های موجود در بافت‌های فرسوده به منظور سرمایه‌گذاری‌های جدید در حوزه ساخت و ساز آغاز شده این تحرکات ظرف روزهای اخیر یک گام به جلو حرکت کرده و منجر به انتشار آگهی به منظور جلب مشارکت مالکان املاک کلنگی با برخی از این شرکت‌ها در بافت‌های فرسوده شده است. حدود دو سال قبل، متولی نوسازی بافت‌های فرسوده از طریق انعقاد تفاهم‌نامه‌ای با انبوه‌سازان مسکن درصدد برآمد سرعت نوسازی بافت‌های فرسوده به خصوص در کلانشهرها از جمله شهر تهران را افزایش دهد؛ با این حال به واسطه مشکلاتی که انبوه‌سازان در آن زمان به دلیل دشواری‌‌های موجود در مسیر دسترسی به تسهیلات نوسازی، تملک واحدهای فرسوده، جلب رضایت مالکان، تجمیع زمین‌ها و رفع معارض از املاک فرسوده با آن مواجه شدند عملا استقبالی از سوی این گروه سازندگان برای فعالیت در محدوده‌های هدف نوسازی انجام نشد.

با گذشت حدود دو سال از زمان انعقاد تفاهم‌نامه میان متولی نوسازی بافت‌های فرسوده و انبوه‌سازان، هم‌اکنون بافت‌های فرسوده پایتخت از سوی برخی از شرکت‌های ساختمانی به‌عنوان «مقصد اول سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی‌» هدف قرار گرفته است که پیش از این فعالیت‌های گسترده‌ای در ساخت واحدهای اداری، تجاری و مسکونی لوکس داشتند؛ هر چند این شرکت‌ها در مقطع زمانی حاضر در حال رصد بازار و ظرفیت‌های موجود در بافت‌های فرسوده برای فعالیت و افزایش سودآوری هستند اما برآوردهای اولیه از حجم مراجعه و تماس مالکان بافت‌های فرسوده برای مشارکت با این گروه سازندگان حاکی است هم‌اکنون سطح استقبال مالکان بافت‌های فرسوده از مشارکت با برندهای مطرح ساختمانی در مقایسه با بساز و بفروش‌های خردساز نیز در سطح مطلوبی قرار دارد. مالکان بافت‌های فرسوده که طی سال‌های اخیر با یک معضل عمده یعنی تلاش برخی «واسطه‌های غیرحرفه‌ای» برای خرید املاک کلنگی با قیمتی بسیار کمتر از ارزش واقعی این املاک مواجه بوده‌اند هم‌اکنون از حضور برندهای ساختمانی معتبر برای فروش املاک کلنگی یا مشارکت در ساخت با آنها استقبال می‌کنند. با این وجود، برخی برندهای ساختمانی هم‌اکنون به‌صورت آزمایشی فراخوان مشارکت با مالکان در بافت‌های فرسوده را منتشر کرده‌اند تا به این وسیله کم و کیف و ظرفیت‌های موجود برای فعالیت در جغرافیای فرسوده شهری را تخمین بزنند. به این ترتیب، برندهای ساختمانی هم‌اکنون در فاز شناسایی ظرفیت‌های موجود در بافت‌های فرسوده و در عین حال آماده به ساخت قرار گرفته‌اند تا پس از طی این مرحله، نسبت به نهایی کردن جزئیات مشارکت با مالکان تصمیم بگیرند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جریان ورود آزمایشی برندهای ساختمانی به حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده نشان می‌دهد این شرکت‌ها عمدتا با دو هدف عمده درصدد برآمده‌اند تا با خروج بخشی از سرمایه‌ها و توان فنی خود از بازار ساخت‌وسازهای لوکس در مناطق شمالی شهر، تجربه تازه‌ای را در برخی دیگر از مناطق پایتخت که هم‌اکنون به‌عنوان «کانون تمرکز واحدهای فرسوده» شناسایی شده‌اند، آغاز کنند. درحال حاضر بخش زیادی از مناطق ۱۲ تا ۱۸ پایتخت به‌عنوان بافت فرسوده شهر تهران معرفی شده‌اند که علاوه بر مشوق‌های مربوط به تخفیف عوارض و صدور مجوز ساخت از سوی شهرداری در این مناطق، تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت و خرید مسکن نیز به آنها تعلق می‌گیرد. استفاده از این مشوق‌ها و تسهیلات به منظور تقویت توان مالی سازندگان مسکن یکی از دو انگیزه مهم ورود برندهای ساختمانی به حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده است. آن‌طور که مدیران و فعالان برخی از این شرکت‌ها به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند استفاده از این مشوق‌ها و تسهیلات موجب خواهد شد بخش قابل توجهی از بنیه مالی سازندگان صرفه‌جویی شود و بنابراین می‌توان عملیات ساخت تیراژ بیشتری از واحدهای مسکونی را در بافت‌های فرسوده به واسطه بخشودگی‌های مربوط به عوارض ساخت و همچنین دریافت تسهیلات ارزان‌قیمت برنامه‌ریزی کرد. از سوی دیگر، درحالی که بازار واحدهای تجاری و مسکونی لوکس که پیش از این عمده توان فنی و مالی برندهای ساختمانی را به خود اختصاص می‌داد همچنان در رکود به سر می‌برد، سازندگان فعال در شرکت‌های ساختمانی صاحبنام با هدف «تعریف مقصدهای جدید» برای به حداقل رساندن سطح زیان ناشی از فعالیت در بازار رکودی ساختمان‌های لوکس، تصمیم گرفته‌اند «پرکشش‌ترین بازار تقاضای مصرفی مسکن» را از بابت «ظرفیت ساخت و ساز» و «کسب سود حداکثری» ناشی از سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده، ارزیابی کنند. این درحالی است که هم‌اکنون به واسطه وجود مشوق‌های نوسازی در بافت‌های فرسوده، هزینه ساخت مسکن در محدوده‌های هدف نوسازی حدود ۲۰ درصد ارزان‌تر از ساخت و ساز در سایر مناطق است.

دو مزیت مشارکت با برندها

ورود برندهای ساختمانی به ساخت و سازهای بافت فرسوده در عین حال حاوی دست‌کم دو مزیت مهم برای مالکان و متقاضیان مسکن در بافت‌های فرسوده نیز هست؛ درحالی که تاکنون عمده ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده از جنس غیرحرفه‌ای یا در اصطلاح بسازوبفروشی انجام می‌شد و مالکان نسبت به تعیین سطح قیمت‌ها و درصدهای مشارکت در بافت با سازندگان از اطمینان و اعتماد کافی برخوردار نبودند، حضور برندهای معتبر ساختمانی در بافت‌های فرسوده ضریب اعتماد مالکان برای ورود به فرآیند نوسازی را افزایش می‌دهد و در نتیجه منجر به رونق ساخت‌و‌ساز در مناطق فرسوده می‌شود. پیش بینی می‌شود با ورود برندهای معتبر ساختمانی به فرآیند نوسازی، مالکان واحدهای فرسوده که پیش تر به دلیل عدم اطمینان به واسطه‌های ملکی و سازندگان متفرقه، انگیزه و اعتماد کافی برای اقدام به نوسازی واحدهای فرسوده نداشتند، سطح «مشارکت خودجوش» برای نوسازی بافت‌های فرسوده را افزایش دهند. پیش تر یکی از مهم‌ترین دلایل عدم استقبال انبوه‌سازان برای ورود به عرصه نوسازی بافت‌های فرسوده، دشواری مسیر اعتمادسازی در میان مالکان واحدهای فرسوده شناسایی شده بود؛ مالکانی که به واسطه برخورد با تعداد زیادی از بساز و بفروش‌ها و واسطه‌های غیرقابل اعتماد، تمایل چندانی به مشارکت یا فروش ملک کلنگی برای انجام عملیات نوسازی نداشتند. مزیت دوم، به احتمال برخورداری برخی شرکت‌ها از «تسهیلات ویژه ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده» مربوط می‌شود که بعد از فروش واحدهای ساخته شده قابل انتقال به خریدار خواهد بود؛ هم‌اکنون سقف تسهیلات ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده پایتخت۵۰ میلیون تومان است اما برخی برندها می‌گویند به شرط مساعدت و حمایت مضاعف دولت برای ورود برندهای ساختمانی به عرصه نوسازی در تلاش هستیم تسهیلات ویژه‌تری را دریافت کنیم که این تسهیلات قابل انتقال به خریدار خواهد بود؛ هر چند این مزیت هنوز قطعی نشده است اما به شرط تحقق می‌تواند هم توان مالی ساخت و هم بنیه مالی خریداران واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده را به میزان زیادی تقویت کند.

مشارکت برمبنای فرمول عرفی

تحقیقات «دنیای اقتصاد» درباره شرایط اعلام شده از سوی برخی برندهای ساختمانی برای جلب مشارکت مالکان واحدهای فرسوده نشان می‌دهد هم‌اکنون این شرکت‌ها خواهان مشارکت با مالکان بر مبنای «فرمول عرفی ساخت مشارکتی مسکن» هستند؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون بسته به «موقعیت مکانی املاک»، «متراژ زمین»، «طول بر» و سایر مشخصات فنی و حقوقی، فرمول مشارکت در ساخت در مناطق مختلف و در مورد هر پروژه در مقایسه با سایر پروژه‌ها متفاوت است. اما در یک جمع‌بندی کلی هم‌اکنون عمده فعالیت‌های مشارکت در ساخت در نیمه جنوبی شهر تهران که بافت‌های فرسوده نیز در فهرست این مناطق قرار دارند بسته به شرایط ملک در سه سطح متفاوت تعیین می‌شود. اولین سطح از فرمول مشارکت در بافت‌های فرسوده مربوط به املاک معمولی بدون مشکل است که مشارکت در ساخت این واحدها با شرایط ۵۰-۵۰ میان مالک و سازنده انجام می‌شود. این در حالی است که فرمول مشارکت در ساخت برای املاک دارای مشکل در بافت‌های فرسوده معمولا به‌صورت ۶۰ به ۴۰ به نفع سازنده و در صورتی که ملک دارای موقعیت ممتاز باشد ممکن است به‌صورت ۶۰ به ۴۰ به نفع مالک تعریف شود.

برخی برندهای فعال ساختمانی که هم‌اکنون برای ورود به عرصه نوسازی بافت‌های فرسوده اعلام آمادگی کرده‌اند در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: در صورتی که موقعیت ملک معرفی شده از سوی مالکان برای مشارکت «ممتاز» باشد و مدیران شرکت در جمع‌بندی‌های خود به این نتیجه برسند که ملک معرفی شده ارزشمند بوده و ارزش افزوده قابل توجهی برای شرکت سازنده خواهد داشت، حاضر خواهند بود به‌طور نسبی سهم بیشتری چه به لحاظ تعیین مبلغ بلاعوض و چه از نظر تعدیل سهم مشارکت، برای سازندگان قائل شوند. هم‌اکنون بر مبنای عرف موجود در بازار مشارکت در ساخت، در ابتدای قرارداد، سازنده مبلغی را با عنوان «بلاعوض» به مالک پرداخت می‌کند که معمولا این مبلغ در بافت‌‌های فرسوده معادل هزینه اسکان مالکان در طول دوره ساخت ملک برای رهن یا اجاره واحد مسکونی در همان منطقه به‌صورت «بلاعوض» پرداخت می‌شود.

این درحالی است که بنا بر اعلام مدیران برخی برندهای ساختمانی، فرآیند قیمت‌گذاری روی املاکی که برای مشارکت انتخاب می‌شوند، بر مبنای «قیمت روز بازار مسکن» و از سوی کارشناسان بازار، انجام می‌شود؛ هر چند متناسب با برآوردی که از سوی شرکت سازنده نسبت به میزان ارزش افزوده ملک پس از اتمام عملیات ساختمانی انجام می‌شود قیمت‌گذاری‌ها به نفع مالکان قابل مذاکره خواهد بود.

اولویت برندها برای مشارکت

به گزارش «دنیای اقتصاد»، برخی برندهای ساختمانی که این روزها وارد فاز «ظرفیت سنجی» بافت‌های فرسوده برای شروع سرمایه‌گذاری‌های جدید ساختمانی شده‌اند، عمدتا بر ساخت «تعداد انبوه واحدهای مسکونی» در قالب مشارکت با مالکان واحدهای فرسوده، تاکید دارند؛ براین‌اساس، در برخی آگهی‌های مربوط به جلب مشارکت مالکان واحدهای فرسوده، تاکید شده است زمین‌ها یا املاکی در اولویت قرار دارد که حداقل امکان احداث «۲۰ واحد مسکونی» روی آنها وجود داشته باشد. علت تعیین چنین شرطی از سوی برندهای ساختمانی آن است که این شرکت‌ها عمدتا فعالیت‌های انبوه‌سازی انجام می‌دهند و بنابراین اجرای پروژه‌های محدود اساسا در برنامه‌های کاری آنها تعریف نشده است و به نوعی فاقد توجیه اقتصادی کافی است.

کارشناسان جلب مشارکت در برخی از شرکت‌های معتبر ساختمانی، همچنین «قرار گرفتن املاک در محدوده مصوب بافت فرسوده شهری» را شرط اصلی مشارکت با مالکان عنوان می‌کنند؛ آن‌طور که این کارشناسان به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند طی روزهای اخیر برخی مالکان واحدهای فرسوده که املاک آنها در مناطقی غیر از نقشه مصوب بافت فرسوده شهر تهران واقع شده است خواهان مشارکت با برندهای ساختمانی هستند؛ این‌درحالی است که این شرکت‌ها تنها با مالکانی مشارکت می‌کنند که ملک آنها حتما در «محدوه‌های مصوب بافت فرسوده» قرار داشته باشد.

علت این موضوع امکان استفاده شرکت‌های ساختمانی از «تسهیلات نوسازی ارزان‌قیمت بانکی» ‌و«تخفیف‌ها و مشوق‌های مربوط به عوارض ساختمانی» به واسطه ساخت و ساز در محدوده‌های هدف نوسازی است. در واقع در اختیار داشتن ملک فرسوده الزاما به معنای قرارگیری در محدوده مصوب بافت فرسوده نیست. از سوی دیگر، برخی برندهای ساختمانی خواهان مشارکت در بافت‌های فرسوده، موارد دیگری همچون «نداشتن معارض بر روی ملک»، «آماده بودن جواز ساختمانی»، «وقفی نبودن زمین»، «در رهن بانک نبودن اسناد مالکیت»، «تک مالکی بودن»، «آماده بودن نقشه‌ها»، «نداشتن مشکلات حقوقی» و «انجام عملیات تجمیع چند پلاک فرسوده» را از دیگر اولویت‌های جلب مشارکت مالکان اعلام کرده‌اند هر چند مدیران این شرکت‌ها معتقدند در صورتی که موقعیت ملک به لحاظ ایجاد ارزش افزوده در آینده مناسب و ممتاز باشد، حاضرند فرآیندهای مربوط به رفع معارض و سایر عملیات مقدماتی برای نوسازی را نیز تقبل کنند.