املاک - تعریف مطالبه اجور واجرت المثل و تفاوت آنها در دعاوی مربوط - مسکن بزرگ انصاری

در تبیین عناوین دعاوی مذکور بدواً ناگزیر به تعریف عقد اجاره میباشیم، که به ترتیب عقد و سپس اجاره را از حیث لغوی و اصطلاحی تشریح مینماییم: معنای لغوی عقد: عقد در لغت به معنی بستن گره چیزی است و در اصطلاح حقوقی توافق و تراضی دو یا چند نفر در ایفاء امر یا انجام تعهد است. معنای لغوی اجاره: اجاره در لغت به معنی پاداش عمل، اجرت و مزد میباشد. چنین تعریف گردیده است: اجاره عقدی است که به (۲) عقد اجاره طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره میشود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند، عقد اجاره به مانند عقد بیع (خرید و فروش) در زمره قانون مدنی بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها لازم (۳) عقود لازم قرار دارد و طبق ماده ۲۱۹ الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله (یعنی با توافق طرفین منحل شود) و یا به علت قانونی فسخ شود، بنابراین اجاره مانند سایر عقود جایز به فوت یا جنون یکی از طرفین منفسخ نمیگردد این است که ماده ۴۹۷ همان قانون اشعار داشته اجاره به فوت موجر یا مستأجر باطل (۴) نمیشود و چون تعهدات ناشی از عقد اجاره بر هر دو رکن منعقد کننده این رابطه یعنی موجر و مستأجر تکالیفی را وضع مینماید ممکن است در ایفای این وظایف قراردادی، از ناحیه هریک از طرفین اختلال در اجرای صحیح عقد اجاره به لحاظ عدم پایبندی و وفاء به عهد بوجود آید، به باید عین مستأجره را به اجاره گیرنده (۵) طوری که همچنان که موجر وفق ماده ۴۷۶ قانون مدنی تسلیم نماید و اگر از تسلیم و تحویل مورد اجاره امتناع نماید به درخواست مستأجر از دادگاه، موجر ممتنع اجبار به تحویل میشود، مستأجر نیز طبق شق سوم ماده ۴۹۰ قانون مدنی وی در قبال توافق در عقد را در (۶) استفاده و بهرهمندی از منافع ملک مورد اجاره میبایست اجاره بهای مورد مواعدی که بین طرفین مقررشده است را تأدیه کند و درصورت عدم تعیین موعد نقداً باید مالالاجاره معهود را بپردازد. بنابراین هرگاه کسی ملکی را برای مدت یکسال به مبلغ یک میلیون تومان به هر منظوری اجاره نماید و طرفین قراری برای پرداخت اجارهبهای معینه نگذارنند در این صورت مستأجر باید بیدرنگ پس از وقوع عقد که به امضا آنها رسیده تمامی آنرا به موجر بپردازد، زیرا اجاره عقدی تملیکی است و همچنان که در اثر عقد مزبور معوّض عقد اجاره یعنی منافع ملک موجر در حیطه ملکیت و تصرف مستأجر قرار میگیرد عوض آن که اجارهبهای ماهیانه است باید دفعتاً به موجر منتقل و پرداخت شود و در صورتی که در عقد اجاره طرفین مقرر شده باشد که اجارهبها به اقساط معینه پرداخت گردد مثلاً ماهیانه، در این رابطه مستأجر باید هر قسط را در سررسید موعد مقرر به موجر بپردازد همچنین مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۶/۵ پیشبینی گردیده که در صورت عدم پرداخت مالالاجاره از ناحیه مستأجر و یا دیگر بابت قبوض تلفن، آب و برق و گاز مصرفی یا تخلیه به علت انقضا مدت، موجر (۷) بدهیهای موظف است همزمان با تودیع وجه ودیعه یا هرگونه سند راجع به تضمین تخلیه که از مستأجر دریافت داشته، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضررو زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید، در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد. از آنچه بیان گردید معنا و مفهوم اجور که جمع لغوی اجر که همان اجارهبهای استفاده مستأجر از مورد اجاره است واضح و آشکار میگردد که مستأجر تکلیف دارد اجارهبهای معینه را در سر موعد به موجر بپردازد و چنانچه در چند ماه پرداخت این اجور به عهده تعویق در آید و موجر موفق به دریافت آنها نشود، مستأجر شرعاً و قانوناً به عنوان مدیون، بدهکار این اجور معوقه که میزان آن حینالعقد به عنوان اجرتالمسمی تعیین گردیده خواهد بود، فلذا منظور از اجورمعوقه مجموع اجارهبهای پرداخت نشده توسط مستأجر در خلال ایام تصرف وی به میزان معین و معلوم بین موجر و مستأجر میباشد، لیکن ممکن است تصرفات مستأجر به بعد از انقضاء مدت عقد اجازه نیز در عین مستأجره تسری پیدا نماید و حتی بدون اذن و اجاره موجر در استفاده از مورد اجاره به تصرفات خود ادامه دهد، در این وضعیت به علت برطرف شدن عقد اجاره سابق که فقط برای مدت معینی اعتبار داشته دیگر موجر ملتزم به دریافت همان اجارهبهای قبلی مذکور در عقد نمیباشد بلکه در قبال عدم تحویل مورد اجاره و تصرفات بعدی مستأجر که منتفع از عین مستأجره بوده و این استفاده وی طبق ماده ۲۶۵ قانون مدنی و بر مبنای اصل عدم تبرع عرفاً و قانوناً مجانی نخواهد بود، متقابلاً موجر را مستحق استیفا اجرت و بهای ایام تصرفات بعد از (۸) رابطه استیجاری با مستأجر نموده که اصطلاحاً میزان ارزش مالی استفاده از مورد تصرف بعد از منتفی شدن عقد اجاره به علت پایان مدت اجاره را اجرتالمثل نامیدهاند که میزان دقیق آن بین طرفین نامعلوم و غیرمعین است، به طوری که تشخیص میزان آنرا قانونگذار به اهل خبره و کارشناسان مربوط در فن برآورد ارزش عین و منافع املاک غیر منقول محول نموده است تا با بازدید از محل مورد اجاره و عرف محل و سایر اوصاف و ویژگیهای ناظر بر قضیه ارزش استفاده وتصرفات متصرف را ارزیابی و میزان آنرا تعیین و به طرفین ابلاغ نماید، بنا به همین جهات ماده مدت برطرف میشود و اگر پس از (۴۹۴ (۹ قانون مدنی عنوان داشته؛ «عقد اجاره به محض انقضاء انقضاء آن مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرتالمثل خواهد بود اگرچه مستأجر استیفا منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاهدارد وقتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید»، بنابراین مستفاد از مضامین قانونی مذکور، مقصود از تعیین اجرتالمثل که فیالواقع ارزیابی ارزش مالی و مثلی محل تحت تصرف متصرف است که چون فاقد هرگونه قراردادی مستأجر سابق به تصرفات خود در ملک غیرادامه داده، باید ارزش و بهای استفاده از منافع ملک مزبور در خلال مدتی که منتفع بوده برای حل و فصل اختلافات مالی طرفین توسط فرد آگاه و خبره بیطرف برآورد شود. و اما این سوال پیش میآید که چه تفاوتی بین عناوین حقوقی اجرتالمثل و اجارهبها و اجرتالمسمّ ٰی در رابطه طرفین و دعاوی مطروحه راجع به این خواستهها وجود دارد. ا- همچنان که در مطالب پیش گفته بیان گردید اجرتالمثل در مواردی است که اگر کسی از مال دیگری منتفع شود و عین مال باقی باشد و برای مدتی که منتفع شده بین طرفین مالالاجارهای معین نشده باشد، آنچه که بابت اجرت منافع استیفاء شده باید به صاحب مال مزبور بدهد اجرتالمثل نامیده میشود، خواه استیفاء مزبور با اذن مالک باشد خواه بدون اذن او، در صورت اخیر اجرتالمثل جنبه خسارت را هم دارد و درصورتی که بهای دقیق استفاده از منافع ملک در عقد اجاره معین و ذکر گردد به آن اجرتالمسمی گویند یعنی این اجرت در عقد اجاره طرفین اسم برده شده و مذکور در عقد است. ۲- در طرح دعاوی مطالبه اجورمعوقه یا اجرتالمثل، در اولی مدعی با استناد به قرارداد عقد اجاره فیمابین عیناً همان میزان معین در قرارداد را به عنوان اجارهبهای معوقه و پرداخت نشده در یک ماه یا چند ماه به طور مجموع تحت عنوان اجورمعوقه و پرداخت نشده که مستأجر تأخیر در پرداخت آنها در مواعد معینه داشته درخواست مینماید و چون میزان این اجور دریافت نشده بین طرفین معلوم و معهود است دیگر نیازی به جلب نظر کارشناس برای تعیین اجرت استفاده از مورد اجاره نمیباشد زیرا آنچه که مستأجر متعهد به پرداخت گردیده در عقد اجاره که ذیل آنرا امضاء نموده است مأخوذه به این تعهد در قالب قرارداد منعقده میباشد، لیکن در مواردی که مدت عقد اجاره منتفی و باطل گردیده و مستأجر بدون اجازه موجر به تصرفات خود در مورد اجاره ادامه داده، رسیدگی به دعاوی مطالبه اجاره بها و اجرت المثل ایام تصرف ۱۶ برای تعیین اجارهبهای ایام تصرفات بدون رضایت و فاقد قرارداد، مدعی که موجر است در دعوی مطروحه، مطالبه طلب ناشی از تصرفات مستأجر را در قالب تقاضای اجرتالمثل با رجوع به نظریه کارشناسی برای تعیین میزان آن استناد مینماید، همچنین در مواردی نیز که شخصی ملک غیر را بدون اذن مالک تصرف نماید و بیآنکه مسبوق به قرارداد اجاره قبلی باشند چون استفاده از ملک دیگری مجانی نمیباشد، مالک حق دارد از فرد متصرف که تصرفاتش بدون اجازه مالک بوده و از مصادیق غصب وغاصبانه محسوب میشود تقاضای تعیین اجرتالمثل به عمل آورد از طرفی هرگاه مستأجر حتی بعد از (۱۰) مطابق مفهوم مخالف ماده ۴۹۴ و منطوق ماده ۵۰۱ قانون مدنی انقضاء مدت اجاره با اجازه مالک به تصرفات خود در مورد اجاره ادامه دهد وقتی باید اجرتالمثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید ولیکن اگرمستأجر عین مستأجره را بیش از مدتهای مزبوره در نظر طرفین در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله یعنی رضایتی که علیالظاهر از سکوت موجر استنباط و احراز میگردد که تمایل قلبی داشته مستأجر همچنان متصرف ملکش باشد و تخلیه او را درخواست نکرده است، برای بقیه مدتهای تصرف وی و نسبت به زمان این تصرفات موجر تنها مستحق اجرت مذکوره قبلی بین طرفین است نه اجرتالمثل که صرفاً در مواقعی مطالبه میشود که مستأجر بدون اجازه مالک ادامه تصرف بعد از انقضاء مدت اجاره داشته باشد.