املاک - تعدي و تفريط چیست ؟ - مسکن بزرگ انصاری

قانونگذار در این بند به نفس ارتکاب تعدی و تفریط اشاره کرده است اما هیچ بحثی در این خصوص که تعدی چیست و تفریط کدام است و چه اعمالی تعدی یا تفریط تلقی می‌گردد ارائه نگردید. اما لازم به ذکر است همچنان که بارها گفته شد قانون روابط موجر و مستأجر ۵۶ قانونی استثنایی است و تنها در خصوص مواردی از اعمال و رفتار طرفین عقد اجاره حکم صریح دارد یا اینکه  از اوضاع احوال استنباط می­شود ودر مواردی که می توان به این قانون نسبت داد، قابل اجراست و یا در جایی که ابهام و اجمال مواد قانون را می‌توان به کمک سایر مواد آن تشریح نمود و اراده قانونگذار را در مواد بعدی آن تفسیر نمود امکان اجرای آن وجود دارد. اما در جهاتی که این قانون ساکت است و با ابهام و اجمال آن را نمی‌توان به کمک سایر مواد آن رفع نمود، در این صورت جایی برای اجرای آن وجود ندارد و لذا می‌بایست به کمک سایر قوانین، ابهامات قانون ۵۶ را تفسیر و رفع نمود و یا اینکه در مقام وقوع اختلاف بین طرفین، اراده آنان را با کمک قوانین دیگر و در قالب عقد اجاره قانون ۵۶ قرارداد و به گونه‌ای عمل نمود که هم اراده آنان محترم شمرده شود و هم اینکه قانون ۵۶ اجرا گردد.
در بحث اجاره، قانونگذار اراده‌های متفاوتی دارد که به اقتضای زمان و حسب ضروریات اقدام گردید اما باید دانست که عموم و یا اکثر قوانین در اماکن مسکونی است و بر اماکن تجاری قوانین محدودی حکومت دارند که مهترین آنها قانون ۵۶ است و قانون روابط مالک و مستأجر مصوب۱۳۳۹ بر امکان تجاری بوده است که با تصویب قانون ۵۶ و به صراحت ماده ۳۲ آن لغو اعلام گردید. و با تصویب قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ این قانون بر کلیه روابط استیجاری در اماکن تجاری و مسکونی و اداری و فرهنگی و … حاکمیت یافت ولی این قانون نه تنها خود بسیار مجمل و ناقص است و از تاریخ لازم‌الاجرا شدن خود دارای قدرت اجرایی است حکومت قوانین گذشته را بر روابط موضوع آنها قبول نموده است. (حکومت قانون ۵۶ را بر روابط استیجاری در اماکن تجاری بر حسب زمان وقوع عقد قبول نمود). بویژه اینکه حکومت قانون مدنی را قبول دارد. از طرفی قانونی جامع که حاکم بر روابط استیجاری باشد به نحوی که کلیه روابط استیجاری را پوشش دهد وجود ندارد. زیرا تنها قانون کلی که دارای وسعت و دایره شمول بیشتری نسبت به سایر قوانین است قانون مدنی است اما همانگونه که در مجموعه قوانین مشاهده می‌گردد قوانین مختلفی برای نظم دادن بر روابط استیجاری ایجاد شده است که هر کدام پاره‌ای از روابط استیجاری را شامل می‌گردد و به نحوی است که نمی‌توان حکم خاصی را بر آنها جاری ساخت و این تفاوت در قوانین خاص، از جمله لایحه قانونی نحوه تخلیه ساختمانهای استیجاری بوسیله وزارتخانه‌ها و شرکت‌ها و سازمان‌های دولتی مصوب ۳۱/۴/۱۳۵۸ شواری انقلاب و لایحه‌‌ی قانونی واگذاری و تخلیه اماکن و محل‌ها در فرودگاه‌های کشور مصوب ۲/۱/۷/۱۳۵۸ و لایحه قانونی راجع به مستثنی شدن شهرداری تهران در مورد واگذاری قسمتی از پارک‌ها و میادین و اموال عمومی اعم از عرصه و اعیان از شمول قانون مالک و مستأجر مصوب ۳۱/۲/۱۳۵۹ شواری انقلاب و بسیاری از قوانین پراکنده دیگر بوضوح قابل فهم است. با این وصف قانون مدنی به عنوان قانونی کامل‌تر از بقیه قوانین که در بردارنده قواعد عمومی قراردادهاست و در بحث اجاره نیز قواعد عام‌تری به نسبت سایر قوانین دارد و به نحوی است که در مقام سکوت و اجمال و ابهام سایر قوانین می‌توان از آن کمک گرفت و اراده طرفین را در راستای اجرای قانون و اراده آنان تفسیر نمود و به اجرا گذاشت.
بنابراین در مواردی که قانون ۵۶ ساکت است و یا اینکه دارای اجمال و ابهام است می‌توان از قانون مدنی به عنوان قانونی مادر کمک گرفت لذا در بند ۸ ماده ۱۴ که قانونگذار به تعدی و تفریط اشاره کرد ولی موارد ارتکاب و تعریفی از آن ارائه نداده است می‌ توان به کمک قانون مدنی به رفع اختلاف طرفین همت گمارد.
این قانون در بند اول ماده ۴۹۰ می‌گوید: «مستأجر باید: اولاً در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند…» اینکه این ماده نیز در حالت کلی به عدم تعدی و تفریط اشاره دارد و تنها قیدی که به نسبت بند ۸ ماده ۱۴ اضافه گردید رفتار به نحو متعارف است که البته در مواد ۹۵۱ و ۹۵۲ این قانون به آن اشاره گردید. یعنی اگر درماده ۴۹۰ به عرف و انجام متعارف امور توجهی نمی‌شد در دو ماده اخیر به آن تذکر داده شده و اصولاً تعریف تعدی و تفریط به عرف واگذار گردید.
به موجب ماده ۹۵۳ قانون مدنی «تقصیر اعم است از تفریط و تعدی» و به موجب ماده ۹۵۱ آن «تعدی، تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری و در ماده ۹۵۲ آن «تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است»
بدواً توجه به این امر ضروری است که قانون ۵۶ در بند ۸ ماده ۱۴ در بردارنده حکمی استثنایی نیست زیرا هر آنچه را که قانونگذار قانون مدنی در بحث تعدی و تفریط اذعان داشت و مقرر نمود، وضع کرد بنابراین تبعیت از قانون مدنی را در این امر قبول دارد. لذا هر آنچه را که در نظر قانون مدنی و یا قواعد عمومی تعهدات و قراردادها تعدی یا تفریط تلقی می‌گردد، این قانون زیر تعدی و تفریط می‌داند اما از حیث آثار با یکدیگر متفاوت است زیرا در قانون مدنی ضمانت اجرای تعدی و تفریط همچنانکه در بند ۷ گفته شد الزام مستأجر متخلف به انجام شرط و اجرای قرارداد است و در صورت عدم امکان منع برای موجر حق فسخ ایجاد خواهد شد ولی در ماده ۱۴ به عکس قانون مدنی، حق تخلیه ایجاد می‌گردد و مستأجر نیز حقوق استثنایی خویش را که همان حق کسب یا پیشه یا تجارت است را نیز از دست می‌دهد.
همانطور که از تعریف قانون مدنی بر می‌آید تعدی تجاوز از حدود اذن یا متعارف است زیرا چنانچه طرفین (موجر و مستأجر) به موجب قرارداد، تعهداتی نسبت به یکدیگر نموده باشند باید به توافق اراده خویش احترام بگذارند و آن را به اجرا در آورند و یا اگر صرف نظر از قرارداد، از سوی موجر برای مستأجر اذنی وجود داشته باشد بر اساس اختیاراتی که از سوی موجر داده می‌شود و در حدود اذن از محل استیفاء منفعت نماید و به تعهدات خویش عمل کند، در پاره‌ای موارد بدون اینکه از سوی طرفین توافقی وجود داشته باشد و اراده‌ی اعلام شده باشد و یا از اوضاع و احوال قراداد برآید قانونگذار تعهدات خاصی را بر طرفین بار می‌نماید که رعایت آن الزامی است و با استنکاف احد از طرفین که این تعهد قانونی برگردن او نهاده شده است. حقوقی برای طرف مقابل ایجاد خواهد شد که دارای ضمانت اجرایی است در پاره‌ای موارد قانون نیز ساکت است و یا حکم خاصی ندارد اما عرف به عنوان یکی از منابع مسئولیت به کمک نظم عمومی می‌آید که تبعیت از عرف در آن شرایط اجباری است و تخلف از آن دارای ضمانت اجرای خاص است. قانون مدنی نیز حکومت عرف را پذیرفته است چه در بحث اجاره که به استفاده عرفی از محل اجاره توجه دارد و یا در بحث تعدی و تفریط و تعاریف آنها در مواد ۹۵۱ و ۹۵۲ که در رفتارهای عرفی و یا متعارف تأکید خاص دارد.

در تفریط که تخلف از جنس منفی است و وضع به همین گونه است یعنی به عکس فعل مثبت، در ترک فعل، مستأجر متخلف در واقع از انجام تکالیفی که به موجب قانون، یا قراردادو یا عرف بر عهده دارد و هر انسان متعارفی در آن شرایط انجام می‌داده است. خودداری نموده و در این حد ترک فعل تخلف محسوب می‌گردد. بنابراین تعدی را می‌توان به انجام فعل مثبت و تفریط را به ترک فعل و خوداری از انجام تعهدات قانونی یا قرادادی و یا عرفی تعبیر نمود. که هر دو آنها (تعدی یا تفریط) بر حسب زمان و مکان در حال گسترش است و نمی‌توان مصداق خاصی را برای آن دو مشخص و محدود نمود. البته منظور این نیست که مصادیق تعدی یا تفریط محدود است. بلکه مراد این است که با توجه به رابطه اشخاص و گسترش روابط استیجاری و پیچیدگی مناسبات نمی‌توان معیاری مشخص و ثابت بدست داد بلکه احراز این امر به علت عدم این ا مکان، امری موضوعی است که در هر مورد خاص توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناس عملی است و با اجرای عدالت نیز سازگارتر است.(فلاح ،۱۳۸۷،ص۴۶۰)