املاک - آيا اعمال حق شفعه در مورد آپارتمان ها قابل قبول مي باشد؟ - مسکن بزرگ انصاری

به موجب احکام فقهی و مقررات مدنی، حق شفعه وقتی آشکار می گردد که فقط دو نفر در مال غیرمنقول قابل تقسیمی شریک باشند و یکی از دو شریک حصه مالکانه خود را به عقد بیع به ثالثی منتقل کند فلذا با تحقق عقد و رعایت شرایط صحت عقد بیع و رعایت شرایط صحت عقد بیع به ثالثی منتقل کند فلذا با تحقق عقد بیع و رعایت شرایط صحت عقد بیع، حق شفعه آشکار می گردد و این معنی را ماده ۸۰۸ قانون مدنی درفراز اول خود بدین صورت بیان کرده است: (هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند، این حق را قانون برای شریک دیگر شناخته است حق شفعه می گویند و صاحب آن شفیع نامیده می شود) بنابراین وقتی برای کسی حق شفعه پیدا شد صاحب آن یعنی شفیع می تواند با اراده خود قیمتی را که مشتری به بایع ( فروشنده) داده است عینا به او بدهد و بدون موافقت شریک قبلی(بایع) و یا مشتری فقط با اعمال اراده یک طرفه خود، حصه مبیعه را تملک نماید، این حق که فقه و قانون برای شفیع شناخته، استثنا» بر اصل مالکیت است و چون نتیجه اعمال اراده یک طرف می باشد بنابراین از ایقائات است.
با توجه به آنچه گفته شد چون به موجب احکام فقهی ومقررات قانون مدنی، اگر بنا ودرخت بدون زمین فروخته شود احکام شفعه بر آن جاری نخواهد بود، این سوال پیش می آید اگر آپارتمان ها که معمولا اعیانی با حق استفاده مشاعی از زمین مجموعه آپارتمان ها فروخته می شود بین دو نفر مشترک باشد مورد عقد واقع گردد و یکی از دو شریک حصه خود را با ثالثی منتقل نماید آیا شریک دیگر حق اخذ به شفعه دارد یا خیر؟  در پاسخ باید گفت در آپارتمان ها که ساختمان بدون زمین فروخته می شود (البته با حق اشتراکی از زمین زیر آن) و عنایت به ماده ۸۰۹ قانون مدنی که می گوید):  هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود) و با توجه به این که در آپارتمان ها علی رغم قانون و مقررات مربوط به مالکیت املاک مشاعی، مالکیت هر آپارتمان در زمین مشترک حالت خاصی را مثلا تحت عنوان بقای همان آپارتمان در زمین مشاعی واحد دارد ولاغیر و هر آپارتمان فقط حق استفاده مشترک و مشاعی از زمین زیر آپارتمان را دارد و مالکیت اختصاصی بر آن را فاقد است به صراحت می توان گفت که مطابق قانون مدنی و مقررات مربوط به تملک، در آپارتمان ها تحت هیچ صورت و حالتی اعمال حق شفعه قابلیت تصور و اجرا نمی باشد.