املاک - قوانین و مقررات خرید و فروش ملک و آپارتمان و پیش خرید - مسکن بزرگ انصاری

امروزه شاهدیم که هزاران نفر از هموطنان ما در گوشه و کنار مملکت برای خرید سرپناهی برای خود یا فروش خانه و ملک در دام شیادان و کلاهبرداران افتاده و حاصل یک عمر زندگی خود را بعلت عدم دقت در معامله و نا آشنایی با قوانین خرید و فروش یک شبه بر باد داده و ضررهای جبران ناپذیری به خود و خانواده وارد می کنند قریب به اتفاق این مشکلات به واسطه ۴ علت عمده و اصلی ( ناآگاهی از قوانین و مقررات ، اعتماد بیجا ، طمع ، عجله ) بوجود می آید که اگر کمی دقت شود از بروز بسیاری از این اتفاقات ناگوار جلوگیری می گردد در این مقاله سعی شده با استفاده از قوانین و مقررات حاکم بر خرید و فروش املاک و بیان پاره ایی از شگرد کلاهبرداران و سود جویان هموطنان را آگاه نمایم در ابتدا نکاتی را به عنوان تذکرات عمومی که معمولاً در همه قراردادها باید رعایت شود تقدیم می گردد و در ادامه پاره ایی از موضوعات مطرح در خرید و فروش ملک و آپارتمان شرح داده میشود .
کسانی که قصد خرید یا اجاره ملکی را دارند باید چه نکاتی را رعایت کنند تا احتمال کلاهبرداری کاهش پیدا کند؟ چگونه هنگام خرید ملک در دام شیادان گرفتار نشویم ؟

۱ – از اعتماد بیجا جداً پرهیز نموده حتی به نزدیکترین افراد هم اعتماد نکنید و خودتان شخصاً یا به کمک وکیل بررسیهای کافی را انجام دهید چه بسا نزدیکترین فرد به شما بعلت بی توجهی دچار اشتباه شده یا گول خورده است .
۲ – از طمع کردن که بواسطه چرب زبانی و دروغگویی دلالها بوجود می آید جداً پرهیز نموده و با بررسی بیشتر و تحقیق راجع به ملک مورد معامله ،قیمت ، مالکیت ، کاربری ، ممنوع المعامله نبودن مالک و فروشنده ، در طرحهای شهرداری نبودن ملک ،…. اطمینان حاصل نمایید .
۳ – با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل نمایید .
۴ – با مالک اصلی یا وکیل قانونی وی معامله کرده واصل مدارک مالک بودن فروشنده را کاملا رؤیت نموده و پیش از انجام معامله بررسی های لازم برای اطمینان از مالکیت طرف معامله و وکیل وی را در صورتی که با وکیل معامله می کنید انجام دهید و پیش از استعلام هیچ پولی پرداخت نکنید.
۵ – از انجام هرگونه معامله در آژانس های فاقد پروانه کسب و کد رهگیری خودداری کنند. چون وقتی معامله ای در چند جا به شکل قانونی ثبت شود احتمال کلاهبرداری در آن کاهش پیدا می کند.
۶ – نکته دیگر کمک گرفتن از وکلا هنگام عقد قرار داد است چون در بسیاری از قراردادها شاهد آنیم که حقوق مشتری نادیده گرفته شده است و حتی برخی افراد بدون اینکه مفاد قرارداد را به درستی مطالعه کنند آنرا امضا می کنند.
۷ – نکته قابل توجه دیگر این است که طبق قانون اگر فروشنده ای یک ملک را به چند نفر فروخته باشد مالک، اولین خریدار است. پس هنگام معامله بخصوص با افراد ناشناس کاملا دقت کنید.
۸ – فقط در بنگاههای دارای پروانه کسب و کد رهگیری معامله کنید. مهم‌ترین مزیت سامانه کد رهگیری، جلوگیری از کلاهبرداری در فروش یک ملک به چند مشتری است. چنانچه در سامانه کد رهگیری فردی بخواهد یک ملک را به چندین نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل رویت است و از انجام آن جلوگیری خواهد شد. مزیت دیگر این سامانه، جلوگیری از معاملات صوری مسکن به‌منظور افزایش مصنوعی قیمت‌هاست.
۹ – دقت شود تمام تعهدات فروشنده یا خریدار در مبایع نامه و قرارداد ذکر شود خصوصاً تمام پرداختها چه نقدی و چه بصورت چک باذکر شماره و مبلغ وبانک مربوطه در قرارداد مکتوب گردد .
۱۰ – وجوه مربوط به خرید را صرفاً به فروشنده یا نماینده قانونی وی پرداخت کرده و در رسید قید گردد بابت قسط مورد معامله موضوع قرارداد شماره ….. تاریخ ….. منعقده در ………..
۱۱ – در پیش خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شده بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند و اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحدها را قبل از ساخت پیش فروش کرده اند آنچنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند
۱۲ – در موارد متعددی مشاهده شده فروشنده یا دلال ملکی را به مشتری نشان داده اما در قرارداد مشخصات ملک دیگری را قید کرده است که یا اصلاً وجود خارجی نداشته یا در نقطه نامرغوبی قرار داشته است لذا باید دقت کافی صورت گیرد .
۱۳ – کسب اطمینان از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، مهم‌ترین نکته‌ای است که بعضی مردم به آن بی‌توجه هستند.
اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت‌ها و اغفال تبلیغات کاذب شدن، اشتباهی است که خریداران مسکن نه فقط در ایران که گاه در خارج از کشور نیز مرتکب می‌شوند و سرمایه خود را به باد می‌دهند. نمونه بارز این موضوع کلاهبرداری‌های گسترده‌ای است که از سرمایه‌گذاران ایرانی در دبی انجام شد. برخی‌ها با دیدن تبلیغات اغواگرایانه بنگاه‌های مسکن فعال در امارات بدون هیچ تحقیق و تفحص و حتی بدون آن که از قوانین خرید ملک در این کشور اطلاع داشته باشند
۱۴ – کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.

۱۵ – فروش مال غیر،یکی از عناوین حقوقی است که در مورد خرید و فروش ملک کاربرد زیادی دارد. به این معنی که برخی سودجویان با حیله‌های مختلف از جمله جعل، سند زمین، خانه و آپارتمان‌های افراد دیگر را به فروش می‌رسانند. این تبهکاران ابتدا املاکی را که مدتی است از مالکان‌شان خبری نیست شناسایی می‌کنند و سپس با جعل سند دنبال مشتری می‌گردند. آنها گاه موفق می‌شوند معامله خود را کاملا قانونی جلوه دهند و با سوءاستفاده از برخی خلاءها املاک را در دفاتر اسناد رسمی واگذار می‌کنند.
۱۶ شگرد دیگر کلاهبرداران فروش همزمان یک ملک به چند نفر است
که در این خصوص نیز پرونده‌های زیادی در محاکم قضایی تشکیل شده است. در پاره‌ای موارد نیز افراد به عنوان مستاجر خانه‌ای را در اختیار می‌گیرند و سپس آن را می‌فروشند.
در این میان فقط خریداران مسکن نیستند که در تله مجرمان گرفتار می‌شوند بلکه گاه مستاجران نیز به دام می‌افتند. مطابق محتویات پرونده‌ای که قاضی شوکت ــ بازپرس شعبه ۹ دادسرای ناحیه ۵ تهران ــ رسیدگی به آن را برعهده داشتند فردی بعد از اجاره کردن یک آپارتمان در شهرک اکباتان آن را به سه نفر دیگر رهن داده است.
۱۷ – مردم باید از در اختیار گذاشتن اسناد و مدارک معتبر خود مانند شناسنامه، گذرنامه، اسناد و مدارک زمین، خانه، مغازه، جواز کسب و … به افراد اکیداً خودداری نمایند .
۱۸ – در قرارداد پیش خرید حتماً بر مبنای عرف خسارت تاخیر قید گردد تا در صورت تاخیر در ساخت ،خریدار کمتر ضرر نماید .همچنین خسارت تاخیر در تنظیم سند در دفتر خانه هم باید بر مبنای عرف در قراارداد مکتوب شود .
۱۹- در قرارداد پیش خرید باید نوع مصالح ، نوع سازه ( تیر آهن یا بتون ) مشخصات کابینت، کف واحد ( سنگ یا پارکت یا سرامیک ،نقاشی و دیگر موارد با اهمیت بکار رفته در ساختمان شرح داده شود .
۲۰ – درقرارداد پیش خرید پیش خرید دقت شود تعداد آپارتمان احداثی و میزان زمین قید شود و به مالک و سازنده اجازه احداث هیچگونه بنای اضافی داده نشود .
۲۱ – وقتی پیش خریداران با پیش فروشنده‌ها وارد معامله می‌شوند باید دقت کنند حداقل ۹ مورد در قرارداد پیش‌فروش ذکر شده باشد یعنی اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی و حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل مساحت،‌ تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری مثل موقعیت، کاربری، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زیر بنا، نما،‌ نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و…، بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها، قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و مشخصات، تعهدات پیش‌فروشنده به مراجع قانونی و معرفی داوران.
۲۲ – بعضی از شیادان در زمان خرید ملک مردم با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معامله به اصطلاح ملک را زخمی و از پرداخت بقیه ثمن معامله در موعد مقرر خودداری مینمایند در این صورت مالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قید شود در صورت عدم پرداخت بموقع اقساط یا پاس نشدن چکهای ، معامله فسخ و باید درصدی برابر عرف ضرر و زیان پرداخت شود .
پاره ایی از شگرد کلاهبرداران در معاملات مسکن :
روش ها متفاوت است اما کلاهبرداری به بهانه پیش فروش شایع تر است. مواردی داشته ایم که سازنده ای یک ساختمان ۲۰ واحدی را هنگام کلنگ زنی به ۳۰-۴۰ نفر فروخته و متواری شده است. برخی، خانه های خالی از سکنه را شناسایی می کنند و با جعل سند، آنرا می فروشند.عده ای هم پس از اجاره ملک و سکونت در آن سندش را جعل می کنند و با ادعای مالکیت، آنرا می فروشند که البته این موارد نسبتا کم تر است.
طبق قانون فعلی پیش فروش ها به شکل قانونی ثبت نمی شود. یعنی فروشنده در همان مراحل ابتدایی ساخت و ساز و با ارائه نقشه ساخت، ملک را پیش فروش می کند و قراردادی بین آنها نوشته می شود. قراردادی که فقط خودشان از آن مطلعند و جای دیگری ثبت نمی شود . پس امکان استعلام آن هم وجود ندارد. بنابراین فروشنده می تواند همان ملک را از روی نقشه به چند نفر دیگر هم بفروشد و متواری شود .
یکی از متداول ترین جرائمی که توسط بنگاهداران و مشاورانشان انجام می شودبدین صورت است که مالکین کلید ملکشان را نزد بنگاه ها می سپارند تا آنرا بفروشند یا اجاره دهند. برخی مشاوران یا بنگاهداران هم در غیاب مالک ملک را معامله می کنند ولی متواری می شود. برخی مشاوران هم بدون اطلاع مدیر بنگاه بین طرفین قرارداد می بندد و به بهانه ای پول معامله را نزد خود نگه می دارند ولی در اولین فرصت متواری می شوند.
. طبق قانون، قرارداد پیش‌فروش ساختمان به هر قراردادی گفته می‌شود که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده)‌ متعهد به ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و این واحد ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین ساخت و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار)‌ در‌آید.
طبق این قانون تنها دو گروه از اشخاص می‌توانند اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند یکی سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق ساخت بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی به موجب سند رسمی متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضی ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق ساخت و ساز در این زمین‌ها را دارند.

این در حالی است که برای تنظیم قرارداد پیش‌فروش نیز مدارکی لازم است که تنظیم این قرارداد منوط به وجود آنهاست یعنی سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مسوولیت، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

وقتی خلافی واقع می‌شود :
اگر تا مرحله تنظیم قرارداد پیش‌فروش، مشکلی پیش نیاید و همه چیز مطابق قانون و مقررات باشد، پیش‌خریداران و پیش‌فروشندگان نیمی از راه را رفته‌اند، اما مشکل اصلی خریداران این است که پس از اتمام کار مشخص می‌شود که طرف معامله آنها به بخشی از تعهداتش عمل نکرده است. البته اگر چنین اتفاقی روی بدهد خریداران حق اعتراض دارند و می‌توانند تا مرحله گرفتن خسارت و فسخ معامله هم پیش بروند.

طبق قانون اگر پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهداتش عمل نکند باید به پیش‌خریدار، جریمه تاخیر بپردازد. یعنی اگر پیش‌فروشنده از تعهداتش در بخش‌های اختصاصی مثل پارکینگ و انباری یا قسمت‌های مشاع تخطی کرده باشد یا مثلا مساحت کمتر از میزان تعهد شده باشد یا برای انتقال بموقع سند رسمی اقدام نکند، باید خسارت آن را بپردازد. .
«محاسبه متراژ کمتر از متراژ ساختمان، 
ارائه متراژ های ساختگی برای املاک پیش فروش و شمار ه های مشاوره هوشمند» سه شگرد کلاهبرداری خطر ناک در بازار مسکن است.
در این شگرد دفاتر معاملات ملکی قبل از انعقاد قرار داد با خریدار به بهانه های گوناگون از ارائه سند مالکیت خودداری می کنند و از این طریق موفق به اخذ مبالغ بیشتر در ازای متراژ های کاذب از متقاضیان می شوند.

متراژ های کاذب در ازای قیمت بیشتر
در این شگرد مشاوران املاک غیر مجاز از ناآگاهی خریداران از مقررات خرید و فروش ملک، معامله نامه ها، قرار داد ها و متراژ های مسکن سو ءاستفاده می کنند و مبالغ بیشتر را به جیب می زنند. برای مثال، زمانی که خریداری برای خرید مسکن مراجعه می کند، مشاوران املاک خریدار را متقاعد به انعقاد قرار داد مسکن قبل از مشاهده سند محضری می کنند. این در حالی است که در سند محضری، متراژ ساختمان ۵۹ متر درج شده است، اما در زمان انعقاد قرا ر داد متراژ ۶۲ متر با خریدار توافق می شود و در حقیقت خریدار در این پروسه کلاهبر داری مبالغ اضافه ای را به مشاوران املاک پرداخت کرده است، متأسفانه زمانی که خریدار با سند محضری مواجه می شود، متوجه می شود که فروشنده در حساب متراژ واحد مسکونی کم فروشی کرده است.
املاک پیش فروش و متراژ های غیر واقعی
اما روش دیگر کلاهبر داران در بازار مسکن برای کسب در آمد، پیش فروش املاک قبل از بهره بر داری با متراژ های غیر واقعی است. به باور کارشناسان این روش یکی از خطرناک ترین شگرد های کلاهبر داری در بازار مسکن است. متقاضیان مسکن به ویژه جوانان که برای پیش فروش املاک مراجعه می کنند، باید نسبت به آن هوشیار باشند.
در این روش مشاوران املاک غیر مجاز که بیشتر به صورت سازمان یافته فعالیت می کنند، در زمان عقد قرا ر داد با متقاضیان، متراژ های غیر واقعی ارائه می دهند. برخی از مشاوران مسکن از هوش بسیار بالایی بر خور دار هستند، به گونه ای که با زیرکی و چرب زبانی متقاضی خرید مسکن را به سمتی که می خواهند سوق می دهند
برای مثال چنانچه در آینده قرار باشد ساختمانی با متراژ ۱۰۰ متر به بهره بر داری برسد، مشاوران املاک در قرار داد های خود از مالکان متراژ ۱۱۰ متر را محاسبه می کنند.
جالب اینجاست که پس از اتمام ساختمان و ارائه پایان کار و صورت مجلس به خریداران با بهانه های گوناگون از جمله اینکه متراژ اضافه ساختمان در ازای پارکینگ، انباری و مواردی از این نمونه ساخته شده است، متقاضی و مالک مسکن را متقاعد می کنند با همان سند متراژ ۱۱۰ متری و در حقیقت متراژ ۱۰۰ متری کنار بیایند و ملک را تحویل بگیرند. متأسفانه بسیاری از مالکان هم به دلیل اشتیاق فراوان برای خانه دار شدن پس از چند سال زیر بار این موضوع می روند و از شکایت خود صرف نظر می کنند.
بازار کلاهبر داری های هوشمند هم داغ است!
اما در کنار این دو روش، همچنان بازار کلاهبر داری های هوشمند هم داغ است، . در این روش تعدادی از املاکی ها با استفاده از شماره تلفن هوشمند ۹۰۹ به راحتی از نیاز شهر وندان برای کسب اطلاعات درباره قیمت مسکن استفاده کرده و مبالغ هنگفتی را به جیب می زنند!
این پروسه کلاهبرداری به صورتی انجام می شود که تماس شهر وندان با این شماره ها دقیقه ای ۵۰۰ تومان حساب می شود؛ هزینه ای که در نهایت به حساب املاک و مشاوران مسکن واریز می شود، هر چند که حساب دقیقه ای ۵۰۰ تومان زیانی را متوجه شخصی تماس گیرنده نمی کند، اما اگر ۵۰۰ تومان ها را ضرب در تعداد متقاضیان مسکن و مخاطبان کنیم برای مشاوران مسکن، مبلغ قابل توجهی می شود.

نکاتی درباره معاملات در بنگاه های مسکن

تعریف عقد یا قرارداد 
عقد یا قرارداد و یا معامله عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند که مورد توافق آنها باشد. یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است. تعریف عقد بیع عبارت است از ‘تملیک عین به عوض معلوم’
ارکان اصلی عقد بیع
طبق قانون مدنی هر عقدی دارای شرایط اساسی است که اگر هر یک از این شرایط نباشند، عقد باطل خواهد بود. این شرایط عبارتند از:
۱٫ قصد و رضایت طرفین معامله
۲٫ اهلیت آنها
۳٫ معلوم و معین بودن مبیع و ثمن معین و معلوم ۴٫ مشروع بودن جهت معامله
همچنین از نظر قانون مدنی از توافق فروشنده و خریدار در ثمن، قیمت و مبیع مالی که قصد فروش آن را دارند ، به محص اینکه فروشنده بگوید: فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است. ایجاد می کند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می شود.
لیکن نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیر منقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی می باشد، شخصی مالک شناخته می شود که سند رسمی به نام او صادر شده است.
نکته
استثنائاً بر خلاف قواعد کلی عقد بیع، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم خریدار مبیع که ممکن است خانه یا هر چیز دیگری باشد، اگر در اثر زلزله، طوفان، آتش سوزی و… تلف شود، فروشنده باید بهای مورد معامله را به خریدار برگرداند.

نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک 

الف) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:
روال کار در بنگاه های املاک عمدتاً بدین نحو می باشد که افرادی که درصدد فروش املاک خود می باشند یا مستقیماً به آژانس املاک مراجعه نموده و با اعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آنها بیان می کنند.
یا از طریق آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند.

ب) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران 
دسته اول از خریداران
دسته اول از خریداران شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا … به آژانس ها مراجعه می کنند و در ابتدا خود مشاورین آژانس ها وارد گفتگو می شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معامله داشته باشند. مشاورین آنها را به بساز و بفروش هایی ممکن است خودشان نیز شریک آنها باشند معرفی می کنند.
اما اگر همین شهروندان قصد خرید اقساطی و … داشته باشند. فایل های فوق را به آنها می دهند. در نهایت نیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رویت کرده و برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می کنند. در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می نمایند. در این مرحله اتحادیه املاک دارد عمل شده و بیع مامه های چاپی ای را به آژانس های املاک ارایه می نماید. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در جاهای خالی پر کند.
دسته دوم از خریداران
دسته دوم از خریداران ممکن است بساز و بفروش ها باشند که عمدتاً خانه های کلنگی و زمین ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. باید دانست که فعالیت عمده و گسترده مشاورین در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می شوند متمرکز است.
بعضی از مشاورین املاک در این مرحله شیوه های متعددی را برای پایین آوردن بهای املاک انجام می دهند. بدین نحو که از فروشنده دعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت و … به دفتر آنها مراجعه کند. اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در این مورد هماهنگی کرده باشند، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بار تکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک او خریداری ندارد، یا بساز و بفروش ها تماس گرفته و آنها را به همراه فروشنده دعوت می کنند. سپس وارد مذاکره می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمن بخس خریداری می کنند.
دسته سوم از خریداران
دسته سوم همان مشاوران املاک می باشند که با تفاوت جزئی عملیات فوق را انجام می دهند.
همان طور که گفته شد، قرارداد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می گردد. یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شده، یک سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملک و تادیه مابقی، به هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود.

نکاتی چند در خصوص مشکلات موجود در معاملات در آژانس های املاک
مشاورین آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل راحتی چند بار نیز تکرار کند. در این صورت خریداران با فروشنده ای مواجه می شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای خریداران ایجاد می نماید. برای رفع این مشکل کافی است که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری گردد.
مسئله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر؟ به عبارت دیگر آیا براساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم؟
پاسخ: اصولاً قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می گردند، شده تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجر است و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر این اساس، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. نهایت این که خریدار، در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.
در صورتی که فروشنده ی دارای سند مالکیت رسمی از انتقال رسمی معامله وانجام تشریفات ثبتی خودداری نماید، خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید. به عنوان ضمانت اجرای قوی می توان دربیع نامه تنظیمی شرط کرد. که هرگاه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگر چه این عمل له ارگان معامله خللی وار نمی نماید و در هر صورت معامله معتبر می باشد. اما خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی الزام طرف مستنکف را سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه نماید. چنانچه خریدار الزام فروشنده مستکلف را جهت حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی از مقامات قضایی مطالبه نماید و در این ادعا و مطالبه موفق شود، می تواند معامله واقع شده را ثبت رسمی نماید. برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، ذیل بیع نامه ها محلی را برای امضای شهود قرار داده اند که توصیه می شود حتماً این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضاء شود.

نکات مهمی در رابطه با قوانین پیش فروش 

در خصوص املاک ثبت شده یعنی املاک دارای سابقه ثبتی با صراحتی که ماده ۲۲ و همچنین مواد ۴۸ و ۴۷ قانون ثبت دارد و اینکه ماده ۲۲ قانون ثبت مبین یک قاعده امری در قلمرو املاک ثبت شده است به نظر نمی‌رسد که بتوان از مبایعه‌نامه عادی به عنوان سند انتقال مالکیت یاد کرد و به تعبیر ماده ۲۲ قانون ثبت دولت به معنی اعم یعنی قوه حاکمه دارند چنین سند عاد‌ی‌ای را به عنوان مالک به رسمیت نمی‌شناسد.اساساً در مورد املاک ثبت شده نقل و انتقال آنها جز از طریق سند رسمی مقدور نیست و دارنده مبایعه‌نامه به عنوان مالک شناخته نمی‌شود.اما صرف‌نظر از آنچه گفته شد، اساساً با تعریفی که قانون از عقد بیع به عمل آورده است اساسا قرارداد پیش‌فروش افاده بیع نمی‌کند و در یک تحلیل صحیح حقوقی از ماهیت قراردادی چیزی جز تعهد، ساخت و تملیک استنباط نمی‌شود.
بنابراین قرارداد پیش‌فروش حاصلی جز تعهد فروشنده به ساخت و تملیک ندارد به عبارت دیگر خریدار چنین قراردادی با امضا قرارداد مالک چیزی نمی‌شود.
با امضای قرارداد فروشنده در برابر خریدار در ازای دریافت وجوه معینی که به شرح قرارداد دریافت خواهد کرد در برابر خریدار تعهد به ساخت و تملک می‌کند و این تعهد مثل هر تعهد دیگری الزام‌آور بوده و خریدار می‌تواند الزام فروشنده را به اجرای مفاد، قرارداد بخواهد. بدیهی است در چنین صورتی دادگاه حکم به الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد خواهد داد و حکم صادره پس از قطعیت وفق قرارداد قانون اجرای احکام قابل اجرا خواهد بود.
اختلاف خریدار و فروشنده در قرارداد پیش‌فروش می‌تواند ناشی از وضعیت‌های مختلفی باشدمانند اختلافات ناشی از اختلافاتی که بین مالکین و سازندگان در قراردادهای مشارکت ساخت وجود دارد در چنین شرایطی خریدار قربانی اختلافات فی‌مابین مالک و سازنده می‌شود.
خصوصاً در مورد خریدارانی که با سازندگان قرارداد می‌بندند و مالکین دخالتی در قرارداد آنها ندارند و خریدار نیز دسترسی به اسناد مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت فی‌مابین مالک و سازنده ندارد اوضاع خریدار وخیم‌تر است زیرا در چنین وضعیتی دعوی خریدار علیه سازنده شنیده نمی‌شود، چون سازنده مالکیت رسمی بر ملک ندارد همچنین شکایت او علیه مالک شنیده نمی‌شود چون خریدار با مالک قراردادی منعقد نکرده است.
خریدار واحدهای پیش‌فروش قبل از هر چیز باید حلقه اتصال خود را با مالک رسمی برقرار نماید یعنی یا با مالک رسمی قرارداد ببندد یا با کسی قرارداد ببندد که از طرف مالک رسمی اختیار برای فروش داشته باشد.
فروشنده اگر مالک رسمی نیست باید از طرف فروشنده وکالت رسمی داشته باشد و در مورد سازندگان قرارداد مشارکت در ساخت که در آن به تقسیم واحدها اشاره شده باشد به شرط آنکه فروشنده از واحدهای اختصاصی خود بفروشد کفایت می‌کند.
خریدار یک واحد پیش‌فروش، علاوه بر آن که باید مالکیت فروشنده را به شرحی که گفته شد احراز نماید، باید به توانایی فنی و مالی فروشنده نیز اعتماد داشته باشد توصیه می‌شود که خریداران واحدهای پیش‌فروش قبل از ملاحظه اسناد مربوط به مالکیت و همچنین مجوزات صادره از مراجع قانونی و از جمله شهرداری از خریدار واحدهای پیش‌فروش خودداری کنند.

مطمئن‌ترین روشی که بی‌شک مانع از فروش چند باره یک واحد به چند نفر می‌شود انتقال رسمی ملک به صورت قدر سهم مشاعیبه این معنا که مثلا وقتی برابر اسناد و جواز ساخت صادره از شهرداری مقرر است تا بر روی قطعه زمین موضوع پروانه ۲۴واحد آپارتمان بنا شود تنها انتقال رسمی یک سهم از بیست و چهار، شش دانگ ملک موضوع پروانه با حقوق ناشی از پروانه است که می‌تواند به خریدار این اطمینان را بدهد که او به میزان سهم مورد معامله مالک شده است و انتقال رسمی ملک به شرطی که گفته شد به سادگی با ارائه اولین گزارش عدم خلاف از شهرداری که می‌تواند حتی پس از اجرای مرحله فونداسیون نیز باشد عملی و شدنی است و دفاتر اسناد رسمی با تنظیم چنین اسنادی مشکلی ندارند طبیعی است که چنین انتقالی توأم با تعهد فروشنده به تکمیل و ساخت واحد مسکونی خواهد بود.
بخش عمده‌ای از مشکلات کسانی که اقدام به خرید واحدهای پیش فروش می‌کنند ناشی از قراردادهای رهنی است که سازندگان جهت تامین اعتبارات لازم با بانک‌ها منعقد کرد و کل مجموعه آپارتمانی را در رهن بانک قرار می‌دهند. سپس با تکمیل واحد مسکونی به تعهدات خود در برابر بانک عمل نکرده و همین امر باعث می‌شود که بر بدهی واحد مسکونی اضافه شود.
اگر مجموعه ملک در رهن بانک قرار داده شده باشد چه قرارداد رهنی قبل از قرارداد پیش فروش امضا شده باشد و چه بعد از آن خریدار نمی‌تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند بخواهد چون برابر رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، صدور حکم محکومیت به تنظیم سند نسبت به ملکی که در رهن قرار داشته باشد وجاهت قانونی ندارد در چنین شرایطی خریدار چاره‌ای جز تقدیم دادخواست به ظرفیت فروشنده به خواسته فک رهن و تنظیم سند ندارد بدیهی است در صورت صدور حکم و قطعیت آن خریدار می‌تواند نسبت به اجرای حکم از محل مطالبات فروشنده بابت باقیمانده بهای مورد معامله اقدام نماید.
به خریداران واحدهای پیش فروش توصیه می‌شود هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل نمایند تا در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قراردارد ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید نمایند از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگاه دارند.
اگر فروشنده در اواسط پروژه‌ کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه بدوا تقاضای صدور حکم، به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند.
با صدور حکم و قطعیت آن چنانچه سازنده جهت اجرای مفاد حکم حاضر نشود خریدار یا خریداران می‌توانند نسبت به اجرا یا تکمیل تعهدات به هزینه خود اقدام و سپس وجوه هزینه شده را از محل مطالبات فروشنده محاسبه یا از روی مطالبه کنند، در هر صورت اقدام به تکمیل واحدها یا تصرف آنها باید با اجازه محاکم قضایی باشد.
شهرداری طبق قانون مرجع رسمی صدور پروانه است و هیچ نقش و دخالتی در معاملات فی‌مابین فروشنده و خریدار ندارد حداکثر آن است که برای هر نقل و انتقال ارائه پایان کار و گزارش عدم خلاف از شهرداری لازم است اما تا زمانی که خریدار و فروشنده نخواهند اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی صورت بدهند و معاملات آنها در حد اسناد عادی باقی بماند شهرداری‌ها نه مکانیزم نظارتی بر معاملات مردم دارند و نه مسئولیتی در برابر خریداران چنین واحدهایی . ……………………….

نکات بسیار مهم دیگری که که در خرید املاک باید مورد توجه صد در صد قرار گیرد :

۱- در صورتیکه شخصی به ‌و‌کالت از مالک قصد انجام معامله دارد علاوه بر ملاحظه اصل سند مالکیت باید به نکات ذیل توجه نمود:
۱-۱- استعلام از دفترخانه تنظیم کننده سند وکالت در مورداحتمال عزل و‌کیل مرقوم. دراین خصوص توجه شود که وکالت‌های بلاعزل تا زمانی‌که وکیل یا موکل فوت یا محجور نشده اند یا سند وکالت باطل یا اقاله نشده باشد دارای استحکام بیشتری می باشند. ضمناً حتی الامکان با تحقیق و بررسی لازم از زنده بودن موکل اطمینان حاصل گردد.
۱-۲- در مورد حدود وکالت لازم است وکیل در سند وکالت، حق هر نوع انتقال را داشته باشد. توجه شود که وکالت های تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی معمولاً بردو نوع هستند:
الف) وکالت کاری:این نوع وکالت ها معمولاً در مواردی به اشخاص دیگر اعطاء می شود که اقدام برای اخذ سند یا اخذ پروانه احداث بنا یا پایان کار یا حضور در اداره ثبت جهت اخذ صورتجلسه تفکیکی و حضور در سایر ادارات لازم می‌آید. به عبارت دیگر هدف از اعطاء این گونه وکالت‌ها پیگیری امور مربوط به ملک و بنا از مراجع ذیربط است بدون آنکه قصد انتقال مالکیت و اخذ وجه و…در نظر باشد.

ب) وکالت معاملاتی:این نوع وکالت‌ها معمولاً در مواردی اعطا می‌شود که مالک قصد انجام معامله و واگذاری ملک یا حقوق راجع به آنرا به دیگری از طریق وکیل داشته است. عرف براین است که در این امور وکالت به صورت تام و بلاعزل و با اختیار توکیل داده می‌شود و معمول است که معاملات با اسناد عادی با اعطاء وکالت رسمی به صورت فوق همراه می شود.
بنابراین بایستی توجه شود که در صورت اقدام برای معامله ملک یا سرقفلی و…از طریق وکیل مالک، سند وکالت، مؤید اختیار وکیل برای انجام معامله در مورد پلاک ثبتی مورد نظر بصورت مطلق و تام الاختیار و صریح باشد بدون آنکه اشکال یا خسارتی در آینده را موجب شود.
تاکید می‌شود که در صورت معامله از طریق وکیل اقدامات لازم برای اعمال و اجرای مفاد سند وکالت انتقال سند به نام خریدار به قید فوریت و درکوتاهترین زمان ممکن انجام گردد زیرا با فوت وکیل یا موکل یا محجور شدن آنان سند وکالت فاقد اعتبار می شود.
۱-۳- اصولاً وکالت قابل تفویض به اشخاص دیگر می باشد. وکیلی که در سند وکالت اختیار و امکان تفویض وکالت دارد ممکن است طی سندی که به آن سند تفویض وکالت گفته می شود اختیارات خود را به شخص دیگر تفویض و محول کند. در اسناد تفویض وکالت باید سلسله اسناد تفویضی از اولین وکیل تا آخرین وکیل بررسی، ملاحظه و رویت شود تا به سند اصلی وکالت و سند مالکیت منتهی گردد. به هرحال اوّلاً بایستی در سند وکالت اولیه برای وکیل حق تفویض وجود داشته و مسئله عزل احتمالی وکیل در سلسله اسناد مورد توجه واقع شود. ثانیاً توجه شود در صورتی که یکی از وکلاء واسطه فوت شده باشد اقدامات وکیل بعدی و اساساً هر گونه معامله راجع به ملک مربوطه با مشکل مواجه خواهدبود.
۲- نظر به اینکه خرید اراضی اشخاص حقوقی عموماً و اشخاص حقوق عمومی مانند وزارتخانه ها، موسسات و شرکتهای دولتی خصوصاً نیازمند جری تشریفات خاصی بوده و اخذ مصوبات و مجوزات خاصی را ضرورتاً نیاز دارد لذا قبل از انجام این دسته از معاملات، ملاحظه مجوزها و مصوبات مورد نیاز از قبیل مصوبه هیأت مدیره شرکت یا موسسه، مصوبه مجمع عمومی شرکت یا موسسه در مورد شرکتها و موسسات و مصوبه هیأت وزیران، مصوبه شورای اقتصاد و سمت و معرفی‌نامه اشخاصی که قرارداد واگذاری ملک یا سند انتقال را امضاء می‌کنند در مورد اشخاص دولتی و نیز توجه به اساسنامه ها، آئین نامه های معاملات، قانون محاسبات عمومی کشور و قانون برگزاری مناقصات ضروری است.
۳- در مورد اراضی نیروهای مسلح نیز اخذ مجوز ستاد کل نیروهای مسلح ضرورت دارد. لذا قبل از خرید اراضی از وجود مصوبات و مجوزهای مذکور باید اطمینان حاصل و تصویر آنها را اخذ و در سابقه ضبط نمود.
۴- در مورد اراضی مصادره‌ای توسط دادگاه‌های انقلاب که به نفع دستگاه‌های مختلف اعم از ستاد اجرائی فرمان حضرت امام (ره)، بنیاد شهید، بنیاد مستضعفان، کمیته امداد و غیره مصادره گردیده است توجه شود که خرید این اموال ممکن است در آینده با مشکلاتی از جمله ادعای مالک سابق مواجه گردد. لذا در خرید این گونه املاک باید دقت لازم را داشته و با توجه به تبعات و مشکلات احتمالی بایستی هنگام طرح موضوع در هیأت مدیره شرکت یا موسسه جهت اخذ مجوز معامله، مشکلات و تبعات مذکور گوشزد گردد و با آگاهی از مسائل و معضلات احتمالی و پذیرش تبعات و آثار مرقوم به عقد قرارداد مبادرت گردد.
۵- درخصوص خرید اراضی واگذار شده توسط هیأت‌های واگذاری اراضی سابق و ادارات کشاورزی توجه شود که این اراضی باید دارای سند رسمی بوده و درصورتیکه انتقال به نیابت از مالک اولیه توسط هیأت هفت نفره و امثال آن صورت گرفته باشد و خود مالک سند انتقال را امضاء ننموده باشد باید با اخذ استعلام از توافق قطعی مالک اولیه برای انتقال سند اطمینان حاصل شود.
۶- در مورد اراضی که اسناد مالکیت آنها وفق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت صادر گردیده نیز رعایت مفاد بند ۵ ضروری است. زیرا در مواردی اسناد مذکور بوسیله مراجع قضایی به دلیل ادعاهای مطروحه از سوی معارضین ابطال گردیده است.
۷- در خرید اراضی کشاورزی باید قبلاً مراتب از ادارات کشاروزی، جنگلها و مراتع کشور و سائر مراجع ذیربط استعلام و نظر آن ادارات با انتقال ملک تحصیل و سپس به عقد قرارداد مبادرت و کاربری این املاک با توجه به قانون مربوطه به طور دقیق احراز گردد.توجه شود که تغییر کاربری این اراضی تابع قانون اصلاح تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۸۶ می باشد.
۸- حداقل در مورد کلیه اراضی با مساحت بیشتر از ۱۰۰۰ مترمربع جانمائی و تطبیق زمین که از سوی مالک معرفی شده با سند مالکیت ضروری است. انجام چنین اقدامی در همه موارد(با وجود هزینه ای که دارد) نیز خالی از فایده نیست.
۹- در مورد املاک و اراضی واقع در محدوده و حریم قانونی شهرها استعلام از شهرداری و اطمینان از نوع کاربری و اینکه ملک دارای چه کاربری بوده و آِیا در طرح خاصی قراردارد یا خیر ضروری است. این مهم باید منطبق با آخرین طرح جامع و طرح تفضیلی شهربررسی و از آن اطمینان حاصل گردد.
طرح جامع شهر در ادارات مسکن و شهرسازی و طرح تفضیلی در شهرداری همان شهر مسبوق به سابقه می باشد و قابل استعلام است.
۱۰- در معامله با شهرداری ها اخذ مصوبه شورای‌اسلامی شهر در انتقال املاک با نصاب معاملات عمده ضروری بوده و در خصوص کاربری نیز توجه به رأی کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهر سازی و معماری ضروری است.
۱۱- استعلام از ثبت توسط دفتر خانه به لحاظ در توقیف (مشمول بند «ز») نبودن ملک و نیز حصول اطمینان از ممنوع المعامله نبودن مالک و وکلاء احتمالی لازم می باشد بدیهی است اقدامات مربوطه به این استعلامات رأسا ً‌باید توسط دفتر اسناد رسمی یا خریدار انجام پذیرفته و از تحویل ورقه استعلام به مالک یا فروشنده یا وکلای آنان از اطمینان به پاسخ استعلام ارائه شده توسط مالک جداً امتناع شود. زیرا احتمال دارد پاسخ استعلامهایی که بوسیله مالک ارائه می شود دستکاری شده یا جعلی باشد.
۱۲- در مورد معاملات و معاوضات با شهرداری‌ها با توجه به ماهیت املاک شهرداری‌ها که معمولاً طی توافقات اشخاص با شهرداری از اشخاص به آنها منتقل می گردد حتماً سند مالکیت رسمی شهرداری ملاحظه و سپس به عقد قرارداد اقدام شود. احتمال بسیار دارد که املاک واگذار شده بوسیله شهرداری‌ها فاقد سند مالکیت و دارای معارض و حتی فاقد پایان کار و … باشد.
۱۳- در مورد خرید تراکم از شهرداری‌ها دقت شود که میزان تراکم مورد خریداری مبتنی بر پروانه ساختمانی معتبر صادره از شهرداری و با رعایت طرح تفضیلی و کاربری ملک باشد و احداث بنا در مدتی که پروانه ساختمان اعتبار دارد شروع شود.