املاک - علام عمومی ضوابط ساخت‌و‌ساز» در سامانه طرح تفصیلی از دسترس خارج شد - مسکن بزرگ انصاری

گروه مسکن، بهشاد بهرامی: اخذ استعلام اینترنتی «ضوابط ساخت‌و‌ساز» در سامانه مقررات ساختمانی طرح تفصیلی تهران، از چند روز اخیر «غیرممکن» شد. برخی مالکان و ساکنان شهر تهران دست‌کم از ابتدای هفته گذشته تاکنون، در مراجعه الکترونیکی به سامانه استعلام طرح تفصیلی تهران برای اطلاع از «نوع کاربری و میزان تراکم» قابل تخصیص به ملک خود، با «اختلال در سامانه» مواجه شدند. بررسی‌های روز گذشته «دنیای اقتصاد» در این باره مشخص می‌کند که در حال حاضر به دلایلی نامشخص، امکان دسترسی «بدون واسطه» فعالان ساختمانی به مجوز اولیه ساخت‌و‌ساز، مسدود شده است و مسیر دستیابی به اطلاعات حیاتی در این حوزه، به پروسه زمان‌بر و سنتی ۵ سال قبل، بازگشته است.

سامانه طرح تفصیلی از اردیبهشت ۹۱ راه‌اندازی شد و طبق گفته شهردار تهران در مراسم راه‌اندازی سامانه، نظام شهرسازی پایتخت در آن زمان، به برنامه یکدست، واحد، از قبل تدوین شده و مورد اجماع مدیریت شهری، مجهز شد. طی ۴سال گذشته، مالکان زمین و ساختمان‌های قابل تخریب، با مراجعه به سامانه طرح تفصیلی و اعلام کد ثبتی ملک خود، می‌توانستند از نوع کاربری ملک برحسب قرارگیری ملک در یکی از ۴ پهنه مسکونی (R)، کار و فعالیت (S)، مختلط (M) یا فضای سبز و باز (G)، مطلع و همزمان، از میزان تراکم ساختمانی مجاز آن ملک نیز آگاه شوند. اعلام عمومی و بی‌واسطه ضوابط ساخت در سامانه طرح تفصیلی، ۵ دستاورد برای شهر تهران، بازار ساخت‌و‌ساز و ساکنان پایتخت به همراه داشته که مهم‌ترین آن، حذف واسطه‌ها و دلالان تراکم از پروسه صدور مجوز ساخت به‌واسطه اعلام از قبل میزان تراکم و نوع کاربری بوده است.

در این میان، ساکنان ساختمان‌های مجاور یک پروژه ساختمانی با دسترسی لحظه‌ای به سامانه طرح تفصیلی و رویت نوع کاربری و حد مجاز تراکم ساختمانی پروژه مجاور، عملاً به «دیده‌بان» طرح تفصیلی تهران از بابت کنترل صحت پروانه‌های ساختمانی و تضمین اعمال ضوابط از قبل تدوین شده بر محتوای مجوزهای صادره، تبدیل شده بودند اما هم‌اکنون تحت تاثیر اختلال در اتاق شیشه‌ای کاربری و تراکم ساختمانی، عملیات دیده‌بانی نیز تعلیق شده است و احتمال دور خوردن مقررات بالادست و از قبل تدوین شده برای ساخت‌و‌ساز در مناطق ۲۲گانه، افزایش پیدا کرده است. طی چند روز اخیر در سامانه طرح تفصیلی، لینک مربوط به اعلام نوع پهنه، کاربری و تراکم ساختمانی، صرفا واژه «Lable» را به کاربران و استعلام‌کنندگان، ارائه می‌کند که این موضوع از بروز اختلال، حتی به‌صورت مقطعی حکایت دارد.

طی چهار سال گذشته با رونمایی طرح تفصیلی جدید پایتخت پروسه مقدماتی صدور مجوز ساخت‌وساز در یک مسیر شفاف و روشن و به دور از اعمال سلیقه مدیریت شهری قرار گرفته بود؛ به گونه‌ای که هر مالک یا سرمایه‌گذار ساختمانی با مراجعه اینترنتی و غیرفیزیکی به سامانه در کمترین زمان ممکن از نوع پهنه ملک خود مطلع می‌شد اما در حال حاضر برخی شهروندان تهرانی عنوان می‌کنند این دسترسی با اختلال مواجه شده است و گزینه تعیین کاربری املاک در سامانه برای آنها در وضعیت خاموش قرار گرفته است.به این معنا که شهروندان نمی‌توانند طبق روال گذشته به اطلاعات کامل ملک خود شامل نوع پهنه، میزان تراکم، میزان سطح اشغال و… دسترسی داشته باشند.

این در حالی است که کارشناسان شهری معتقدند: طی سال‌های گذشته امکان استعلام از سایت طرح تفصیلی برای اطلاع از کاربری املاک سطح شهر، پنج دستاورد مهم برای نظام شهرسازی تهران و بازار ساخت‌وساز پایتخت به وجود آورده بود. کاهش حجم مراجعات حضوری شهروندان به مناطق شهرداری، حذف رانت اطلاعاتی ویژه دلالان ضوابط ساختمانی و فروشندگان تراکم اضافی، جلوگیری از تصمیم‌گیری‌های فردی و سلیقه‌ای مغایر با ضوابط بالادستی، ارائه اطلاعات به پژوهشگران حوزه شهری و افزایش ضمانت اجرایی طرح، پنج نتیجه اولیه‌ای بود که در چهار سال گذشته فرآیند استعلام کاربری املاک از سامانه طرح تفصیلی ایجاد کرده است اما اکنون به نظر می‌رسد اختلال در این سامانه هر چند به‌صورت دوره‌ای و کوتاه‌مدت، منجر به بروز برخی سوء استفاده‌های احتمالی از این وضعیت خواهد شد و می‌تواند نابسامانی‌های گذشته را به حوزه صدور مجوزهای ساختمانی بازگرداند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» با رونمایی و ابلاغ طرح تفصیلی پایتخت در اردیبهشت‌ماه سال ۹۱، نقشه راه ساخت‌وسازهای شهر تهران شکل جدیدی به خود گرفت. مطابق با ضوابط این طرح که برگرفته از طرح جامع شهر تهران است، این کلان‌شهر، به چهار پهنه اصلی شامل «مسکونی»، «کار و فعالیت»، «مختلط» و «سبز و گردشگری» تقسیم‌بندی شد. طوری که شهرداری برای صدور مجوز ساخت‌وساز، بسته به اینکه زمین مالک در کدام یک از این پهنه‌های اصلی قرار گرفته باشد، کاربری مسکونی یا غیرمسکونی تعیین می‌کند. این چهار پهنه برحسب میزان تراکم ساختمانی قابل ارائه به سازنده‌ها، از ۵۵ زیرپهنه تشکیل شده است که مالکان زمین یا ساختمان‌های قابل تخریب، با استعلام کد ملک خود در سایت طرح تفصیلی، از زیرپهنه‌ای که در آن قرار گرفته‌اند، مطلع می‌شوند و براساس آن، میزان تراکم مجاز، کاربری مجاز و سایر شرایطی که در طرح تفصیلی برای ساخت‌وساز روی آن قطعه تعیین شده است، مشخص می‌شود.

طبق اعلام مدیران شهری بسیاری از زیرپهنه‌ها دارای تراکم‌های بالای ۲۴۰ درصد (معادل ۸ طبقه) و بعضا تا ۴۴۰ درصد (۱۵ طبقه) تراکم هستند. از سوی دیگر در برخی از زیرپهنه‌ها (مطابق با پیش‌نویس ضوابط بلندمرتبه‌سازی فقط در ۱۸ زیرپهنه امکان ساخت‌وسازهای بیش از ۱۲ طبقه وجود دارد) امکان بلندمرتبه‌سازی وجود دارد که از این جهت اطلاعات دقیقی را در اختیار سرمایه‌گذاران ساختمان‌های مسکونی و غیر مسکونی قرار می‌دهد.

تهران برنامه‌دار شد اما…

محمدباقر قالیباف، شهردار تهران در مراسم رونمایی طرح تفصیلی که ۲۵ اردیبهشت ماه سال ۹۱ برگزار شد، اعلام کرد: «تهران تا پیش از این برنامه‌دار نبود و سلیقه‌ای اداره می‌شد. هر فردی هر طور فکر می‌کرد می‌توانست برای املاک در تهران کاربری تعریف کند بدون آنکه قوانین بتواند مانع چنین رفتارهایی شود. البته برخی از مدیران شهرداری می‌گویند طرح تفصیلی جدید برای مدیریت شهری محدودیت‌هایی ایجاد کرده که من می‌گویم درست است و اگر محدودیت ایجاد نکند، طرح نیست. هنر مدیر، برقراری تعادل در شهر با وجود همین محدودیت‌ها است.»

به گزارش «دنیای اقتصاد» با وجود چنین محدودیتی طی چهار سال اخیر سیستم استعلام طرح تفصیلی جدید تهران بدون هیچ‌گونه اختلالی برای ساماندهی ساخت‌وسازهای محدوده شهری تهران تمامی اطلاعات اولیه مربوط به کاربری املاک را در اختیار شهروندان قرار می‌داد تا اینکه اخیرا استعلام برخی شهروندان از این سامانه فاقد اطلاعات یا دارای اطلاعات مبهم بوده است. برخی کارشناسان شهری معتقدند اگر حتی تعلیق در استعلام سامانه طرح تفصیلی به دلیل به‌روز رسانی این سیستم در چند هفته اخیر باشد خاموش شدن چراغ این مسیر می‌تواند زمینه سوءاستفاده و بروز تصمیمات مغایر با ضوابط طرح تفصیلی را ایجاد و پایتخت را دوباره بی برنامه کند.

تعلیق دستاوردهای استعلام طرح تفصیلی

اطلاع مالک و سازندگان ساختمانی از موقعیت یک ملک بر حسب قرارگیری در یکی از چهار پهنه طرح تفصیلی، پنج مزیت اصلی برای حضور سرمایه‌گذاران ساختمانی و مالکان به همراه داشت.

اول آنکه حجم مراجعات حضوری شهروندان به مجموعه مدیریت شهری بابت آگاهی از پهنه قرارگیری ملک خود و نحوه صدور پروانه ساختمانی برای آن را به‌طور چشم‌گیری کاهش داد. به این معنی که شهروندان به راحتی از طریق سایت طرح تفصیلی تمامی اطلاعات و حقوق ملک خود شامل نام پهنه اصلی و زیر پهنه، تراکم مجاز، سطح اشغال و… را دریافت می‌کردند. دوم آنکه با ارائه اطلاعات صدور پروانه ساختمانی به‌طور همزمان برای مدیران شهری و شهروندان مسیر ایجاد رانت اطلاعاتی ویژه را مسدود کرد. دستاورد سوم سیستمی شدن ارائه اطلاعات املاک سطح شهر، جلوگیری از تصمیم‌گیری‌های مغایر با ضوابط طرح تفصیلی و بروز تخلفات ساختمانی گسترده بود. همچنین ارائه این اطلاعات بدون هیچ‌گونه محدودیتی به شهروندان این امکان را در اختیار مشاوران و محققان حوزه شهرسازی برای تکمیل پژوهش‌های شهری قرار می‌داد. پنجمین و یکی از مهم‌ترین دستاوردهای نمایش اطلاعات املاک در سایت طرح تفصیلی، ضمانت اجرایی بالای این طرح برخلاف طرح‌های ملاک عمل گذشته در حوزه است. به این معنا که شهروندان به دلیل دسترسی به اطلاعات املاک مجاور خود در صورت مشاهده تخلفات شهرسازی در یک محدوده می‌توانند اعتراض خود را اعلام کنند. اما وضعیت فعلی نه تنها دستیابی به این مزایا را محدود می‌کند بلکه می‌تواند نظام ساخت‌وساز در پایتخت را به قبل از اجرای طرح تفصیلی بازگرداند.

اتاق شیشه‌ای کدر شد

محمدسالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با بیان اینکه اطلاع شهروندان از محل قرارگیری املاکشان از حقوق اولیه و بدیهی آنها است، به «دنیای اقتصاد» گفت: اساسا از جمله مزایای طرح جامع و تفصیلی شفافیت اطلاعاتی برای همه شهروندان از یکسو و دیده‌بان‌های شهری از سوی دیگر است.

او ادامه داد: آگاهی شهروندان از اطلاعات دقیق کاربری ملکشان سبب می‌شود تا تمامی اطلاعات شامل محل قرارگیری، زیرپهنه‌ها، تراکم سطح اشغال را داشته باشند و همچنین ایجاد این بانک اطلاعاتی به دیده‌بان‌های شهری این امکان را می‌دهد تا بتوانند برای طراحی یک پروژه ساختمانی بلندمرتبه و بزرگ مقیاس تمامی پیوست‌های اجتماعی، ترافیکی و زیست محیطی آن را در نظر بگیرند.

سالاری با اشاره به اینکه حذف دسترسی شهروندان به اطلاعات کاربری املاک به معنی کدر شدن اتاق شیشه‌ای در فضای مجموعه مدیریت شهری می‌تواند باشد، تصریح کرد: اطلاع مالکان شهروندان از مشخصات ملک خود موجب می‌شود فضای تالی فاسد که نتیجه رانت اطلاعاتی است حذف شود و این نکته از ضروریات و بدیهیات طرح تفصیلی است.